调研通 | 中国海外发展(00688)：坚持“又好又快”发展，上半年开工建设开始提速

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业绩概览：

2018年中期收入为886亿港元，同比增长1.6%。经营溢利同比增长11.2%至357.5亿港元。公司股东应占溢利上升7.2%至232.2亿港元，其中来自投资物业公允价值变动税后净收益为40.5亿港元。每股基本盈利为2.12港元，拟派发中期股息每股40港仙。

期内房地产合约销售额同比增18.5%至1508.5亿港元，对应销售面积为847万平方米，同比增8.6%。房地产发展项目的毛利率仍然保持行业领先水平。

集团在中国内地17个城市新增26幅土地，可供发展的总楼面面积为789万平方米。于6月底，土地储备为6748万平方米，实际权益为5657万平方米。此外，公司股东应占权益从去年年底的2656.9亿港元上升3.8%至2758.8亿港元，即每股资产净值为25.18港元。平均股东资金回报达8.6%。

Q&A：

Q：2018年销售在再加速，中期目标做到4000亿的销售是否有上调空间？上半年租金收入20亿，是否保守？租金收入涨幅很快，到达何种规模会转变为轻资产模式？1.07亿的股权机制分配给404个员工，占比1%激励是否足够？

A：上半年新开工面积增长43%，在建面积增长56%，可售货值全年增长80%左右，销售目标维持全年25%的增速。对全年维持谨慎看法，对下一步的长效机制问题有待观察，上半年货量3441亿，去化率43.8%；下半年货量5000亿，安排了28%的去化率，去化率低是因为供货的节凑比较靠后。如果市场好可以随时加快去化节凑。

股权激励首期1%，十年期10%，12个月可以启动另外的90%的计划，属于整体性的激励计划。

中海外的商业是国内单一写字楼最大的开发商，整体的租赁速度是比较平稳的增长。在手运营的有38栋写字楼，已经在着手运营轻资产项目，目前已经有7-8栋轻资产写字楼在运营。

Q：这两年很多竞争对手中期净利润都是50%以上增长，面对竞争如何定位自己，增长是否会更激进？已售未结转毛利率？华南区土储比例低，如何看待大湾区，是否重点仍在雄安？

A：14-15年买地比较少，16-17年相对同行销售增速比较落后。中海是追求规模效率平衡，追求有质量的发展，今年年初提出来又好又快的发展，“好”字在前面，中期在好的方面坚持不错。毛利率在内部属于中间指标，不是核心考核指标，最重要的是核心净利润。

上半年营业额增长不够快，是销售结构的原因，有效益的规模扩大才有意义。合作项目在减少，从上年同期的16.4%降到今年中期的10%。上半年新开工面积增长43%，在建面积增长56%，可售货值全年增长80%左右，全年25%的增长，表明销售增速已经加速，明年销售速度上来没啥问题。

上半年毛利率35.8%，已售未结转2300多亿，纯权益部分1800亿左右，毛利率维持30%问题不大。

华南区销售合约有所下降，华南区限价相当突出。对华南区、大湾区的建设非常看好，但限制问题太大，对投资回收在进行观察。华南区不光是限价问题，还限制签约，有些项目已经卖出去达到了入伙的条件但进不了政府的系统，这些情况不是公司能决定的。

Q：利润总额的增长，上半年跟大家预期相对利好一些，下半年利润增长或者未来增速能否保持？在建工程、新开工进度很快，但买地增速比这些要慢，今年下半年或者明年买地进度如何？城市地图方面，新买地的可售货值利润率水平如何？

A：全年利润增速具体多少没法回答，但一定可以实现增长。买地全年预算1300亿，上半年34%左右，二季度放慢了买地节凑，7月份买了一些但规模并不大。坚定看好中国房地产行业，中长期没有问题，但短期还是要进一步看一看，对于房价涨幅很快的地方政策会逐渐出台，目前窗口期得谨慎一点。公司的十三五规划每年20%以上增长保证能完成。

城市地图中，公司基准的投资回报率15%，别墅20%。对于未来成长比较好的区块可以接受短期打分比较低。

Q：未来三年的计划如何？提升运营方面具体做了哪些工作？

对市场的怀有敬畏之心，风险意识较强，目前的增长速度是比较安全的，净负债率、融资成本都是行业最低。现在的买地很大一部分是对2021年做准备，今年的可售货值利润很大一部分体现在明年。就算行业受到冲击的情况下也希望公司能保持持续稳健发展。

最近一两年对运营体系的精度、刻度进行了结构化的梳理，目前的管理对又好又快的发展提供了基础。过去从拿地到开工要240天，现在做到了200天左右。对400多个节点的运营，30多项管控的要求全部数字化。这些节点中4600人左右，通过手机连在一起，大家都知道彼此在干什么，系统以及做了两三年时间，还有30多项管控要上来，内部评价是这套系统放在全世界中也是最好的。例如这么多的电梯中，目前未出过一起安全事故。

Q：管控方面对财务方面的提升，具体量化如何？

A：对财务方面提升没有过细的分析，一些项目正在进行还没有到最后买单的时候。土地上面跟81.hk有分工，81.hk侧重三四线城市，中海侧重一二线城市未来也会继续在一二线，688的拓展也是围绕一二线城市的都市圈来进行。（供稿/白万剑）