调研通 | 碧桂园服务(06098):中期利润翻倍,利润率显著改善

一个五星级的服务?

编者按:调研通由智通俱乐部会员供稿,文章只提供股友讨论,不构成投资建议。如有相关咨询或建议,可添加微信号【智通研究】(zhitongresearch)与我们联系。

业绩概览:

2018年上半年业绩,公司实现收入20.15亿元人民币,同比增长42.5%;股东应占利润4.71亿元,同比增长133.1%;基本每股收益18.84分。

上半年公司物业管理服务收入增长34.8%至15.63亿元,占总收入比为77.6%。公司的合同管理总面积约达3.86亿平方米。收费管理总面积约为1.36亿平方米。集团物业服务收费管理面积由2017年12月31日约122.8百万平方米增加约14.0百万平方米至约136.8百万平方米,较2017年6月30日约107.4百万平方米增加29.4百万平方米。社区增值服务收入增长52.9%,占总收入比为8.5%,较2017年同期上涨0.6%,社区增值服务业务收入结构不断优化,均衡性发展明显改善;非业主增值服务收入增长97.8%,在集团总体收入中的占比为13.7%,较2017年同期上涨3.9%。

盈利方面,毛利同比增长61.5%至7.86亿元,毛利率则由34.4%增加4.6个百分点至约39.0%。主要是由于三大业务的毛利率均有所增长。

Q&A:

Q:外拓面积有显著贡献,对未来增长预期? 总面积的指引?目前毛利率比较高,可持续吗?现金比较多,有没有资本开支的预期?

A:楼盘所处的位置不同,价值也有所区别,碧桂园的市场是全地域性的。目标设定在于质量怎么样,规模扩张要高质量,楼盘距离、单价、服务群体决定成本和收益。我们是2007的大客户,3.68亿平米土地储备,2倍容积率,近8个亿,还有中小开发商战略协议以及城市服务,对接8个城市,知道政府需要什么。高密度区域,边际成本增加不多,单独小项目,没有协同性,毛利率会下降。有些区域可以做分层级的服务。如果项目小、独立,会接一些周边项目,或者放弃。现在主要是内生发展。收购的话,需要投入来提高品质,没有收购指引,但收购这个选项不会放弃。

Q:毛利率提升很快,能不能给新项目物管费收入标准?定价由政府指导,还是自行定价?不同城市可能不一样,占比趋势? 员工是最大成本,社保会由中央统一增收,对成本有什么影响?公司会员有19万增加到198万,原因是什么?

A:同类型楼盘,越往后定价越高,内部单价要比平均高1-2分钱。政府有指导价,一般不让突破,但是可以报价去突破。如果价格太低,没有服务商,那么可以去和政府协商价格。别墅和常规住宅之外的定价是放开的。如果大家统计全国单价,县城1-1.5元以上,一线城2元多。人工差别很大,一线城市保安保洁成本很高。中心区到四线单价下降没有人工成本下降大,但是三四线单盘可能规模小。信息系统等优势会通过规模显现出来。

社保缴纳比例97%,少数返聘的没交。基层人员工资高出最低工资不是很多,社保基本没有影响。社保影响在同类中应该是比较低的,不会从员工牙缝里扣钱。凤凰会可以体验一下,交物业费开发票等,不用会员跑腿,提供很多咨询和便捷服务,日活20万人次。

Q:每平米息税前利润增长很高,可不可持续?三供一业,其他公司不接,为什么?

A:每平米息税前利润肯定不会无限增长,我们首先要保持品质投入。我们要看增长哪里得来的。我们的增值服务有52%的增速,毛利率66%,非增值服务47%毛利率,增速99%。人工节约,智能物业投入有效果,所以提高毛利率因素还是存在的。

不赞同其他物业公司不接三供一业,超大国企招标,有很多知名公司跟我们竞争。我们有5个核心价值:满意度第一、高度协同、位置和我们三四线很相似、单盘很大、单价水平和我们相近。

Q:储备面积分拆一下?165个开发商签战略协议,大概什么规模?

A:15.4 亿是第三方,这些企业有些是战略,有些是既有项目。战略项目,他走到哪里碧桂园服务就去哪里。中小企业选择我们有几个原因:我们的项目分布在各个城市,中小开发商对品牌有认知。我们的性价比高,有些把自己的物业公司交给碧桂园管理,有些碧桂园从销售到服务都包办。

Q:碧桂园服务是高新科技企业,税率降到15% 。怎么评定?时间限制?物管和施工质量也有关系。交付之后建筑质量问题,碧桂园服务有什么应对措施?

A:传统服务可以插上科技翅膀,评定包括研发投入,我们有29种系统,沿着这条路可以继续做得更好。支持碧桂园高质降速的决定,我们要把房产和服务区别开。工程质量和物业服务没有关系。我们在协销阶段就有管家介入,会和业主互动,建立感情。当有质量问题,管家可以缓冲,促使开发商解决问题,拉近和业主关系。碧桂园在强抓质量,是集团最重要工作之一。投资者可以放心,碧桂园服务不会承担不应该承担的责任。(供稿/白万剑)

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