调研通 | 万科（02202）：上半年拿地确实慢了，手头现金也越来越多了，短融利率创2017年来最低水平

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基本概况

截至2018年6月30日，万科收入1048.59亿元，同比增长55.15%，归属该公司股东的利润为91.24亿元，同比增长24.94%，每股收益0.83元，不派息。

外币债务占31.6%，人民币债务68.4%，债务中浮动利率占到63.4%，固定利率36.6%；银行资金占60.4%，债权21.3%，其他借贷18.3%。短期债务占总债务的26.9%，中长期债务占73.1%。其中短期债务融资利率在3.25%-4.6%之间，创2017年以来的最低水平。

Q&A

1.上半年均价只有5000，比过去的7000+下降这么多，均价多少，毛利率是否收到影响？

去年售价15364，均价会保持，公司毛利率会保持。

2.物业管理分拆的上市时间表？

如果比照同行并不差，但认为还有很大的提升空间，暂时没有分拆的考虑

3.非物业开发部分的盈利贡献是多少？

公司目前所做的领域比较多，公司现在做这些是为了能够为更多的客户服务，形成粘性之后，公司就不担心未来的盈利能力问题。

4.公司的买地节奏？是在等价格回归吗？

公司上半年买地节奏和销售回款挂钩，公司在买地上面还是比较谨慎，公司同比增长看起来不是很快，但是公司在主要42个城市增长9.9%，而这些城市的整体销售是小幅下降的。公司并不是按照一二三四线分类，而是看城市是否有产业进入，是否有人才聚集、是否科技发展，如果有的话才会布局。

5.公司3月份开始，手头现金开始比较多，公司是否经营方式出现了变化。

感觉市场不好的情况下会做一些储备，这是很正常的。整体销售和投资比例还是维持一个比较谨慎的比例。

6.公司管理层现在如何看现在的管理上限和规模上限？

我们只是商人，未来是有天花板，但是公司现在不想预测，只是做好自己的事。预测就会考虑要赚尽最后一个钢板，但是公司是不愿意做这样的事情的。2013年面积上的巅峰现在很难超越。

7.公司最近做了一些短融，做短融有利有弊，公司现金上比较充裕，那处于什么考虑做这些短融？

一个是有时候并不全是内部资源需求，而是外部要求。另外，公司也不想把资源用尽。

8.随着地价的上涨，毛利率的提升是有尽头的，公司什么时候会体现在业绩中。

以前公司都是拿ROE来考核公司，但是随着公司的运营业务开始增加，所以开始转为ROE+ROA的方式来衡量，随着业务种类的增加，公司也会综合其他包括现金流等方式来综合衡量公司的经营业绩。

9.三四线城市上半年销售很好，但是公司选择的42个城市反而是下跌的，不考虑扩大自己的物业投资范围吗？

刚才也说过公司的投资策略，公司相信真实的需求在哪里，公司相信价值创造。割韭菜容易，但是有风险，割韭菜也很容易割失败。公司还是看好有产业、有人口、有科技的城市。

10.前海人寿持有公司目前的股份？

目前持股在17.5%左右

11.广信的资产包现在是什么样的状态，是否影响到了公司今年的业绩。

这是一个涉及到20年，牵扯到多个主体的资产包，所以里边也就很复杂，进度也就比预期的要慢。公司还是按部就班的处理。