业绩会实录︱中国奥园(03883):预计房地产市场出现分化 不上调销售目标

中国奥园认为,对于下半年,随着调控政策和金融政策的进一步跟进,市场出现恶化,甚至分化的现象,这是公司不上调销售的原因。

8月20日,中国奥园(03883)在香港举行2018年中期业绩发布会。该公司管理层认为,对于下半年,随着调控政策和金融政策的进一步跟进,市场出现恶化,甚至分化的现象,这是公司不上调销售的原因。

微信图片_20180820212838.jpg

智通财经APP获悉,今年上半年,中国奥园实现营业额136.67亿元人民币(单位下同),同比增长67.6%;核心纯利13.92亿元,同比增长67.3%;该公司拥有人应占溢利12.16亿元,同比增长62%;每股盈利0.4537元,不派息。

2018年上半年,该集团毛利为约39.02亿元,同比上升78.1%。该集团毛利率由2017年同期的26.9%上升至28.6%。于2018年6月30日,流动比率为1.3。

公告显示,截至2018年6月30日,该集团完成合同销售总额达约402.91亿元,同比大幅增长约143%。合同销售面积约393.8万平方米,同比上升约152%;平均售价每平方米10231元。其中,住宅物业与商业物业(主要包括商业性公寓、商铺)的销售占比分别为77.1%和22.9%。

于2018年6月30日,中国奥园拥有164个项目,分布60个境内外城市,土地储备总建筑面积约为3001万平方米,权益占比81%,土地储备的每平方米建筑面积的平均成本约为2143元,总货值约人民币3275亿元,足够未来三至四年左右的发展,其中华南区域土地储备货值占49%。

以下是智通财经APP整理的业绩会实录:

问:2018年上半年新推货量情况如何?新增货值的销售占比多少?下半年能否维持上半年的增速?全年销售目标是否会上调?

答:今年上半年总可售货量686亿元,其中新开盘货量大约在455亿元。按照内部的复盘,今年下半年的销售超额完成公布的销售业绩,但没有进一步调升销售目标的想法。下半年应该会持续上半年整体的市场表现,成交量会继续增长,但涨幅相比往年会有所放缓,一二线城市整体售价有下行压力,但总体平稳,三四线城市会有一定涨幅。

问:下半年拿地计划如何?未来是否会采取措施去改善负债长短结构?

答:全年拿地计划到目前为止没有调整,接下来的拿地计划会根据第三第四季度的情况来定,暂时没有调整。

关于债务,上半年短期负债240多亿元,占比较大主要有两个原因,一是因为过去几年销售增速比较快,大量物业在未来一年内交付,因为大部分开发资金以银行贷款为主,这部分基本跟项目开发挂钩,所以短期债务会增多,但这些基本都是项目回款可以覆盖的债务。

另外公司在7月份赎回24亿元国内公司债,这也大幅降低了境内短期债务。公司未来肯定会尽量增加长期债务的比例,但实际上从2017年末到2018年6月,公司有息债务增长是比较慢的。

问:留意到公司目前正在进行物业管理分拆计划,请问公司的物业规模多大,盈利水平如何?公司的物业与其他上市公司相比,优势在哪里?

答:公司有物业分拆的计划,但还在进展阶段,不方便透露具体时间表。物业管理一年的营收在4-5亿元左右,盈利水平跟同行接近。

问:公司现金流回正周期多长?商业地产收入占比在下降,是策略调整还是受调控影响?

答:不同项目有不同的回正周期,平均大概在一年到一年半。过去两年,公司住宅与商业的比例为7:3,未来几年也维持在这个比例。今年上半年商业占比为20%,主要跟交付结构有关。

问:可销售资源大概多少?今年不提高销售目标的原因是什么?债务水平会降到什么程度?刚刚提到已售未结转的收入约770亿元,其中的毛利大概多少?

答:下半年总体可售货值大概在823亿,上半年结转过来的货值286亿,新开盘537亿。区域分布,华南占34%,华东占比21%,中西部占比20%,环渤海占比16%,其他地区9%,全国布局进一步多元化。

至于为何不上调业绩,我们认为,今年整体市场成交量维持高位,但对比过去两年实际增幅在下降,对于下半年,随着调控政策和金融政策的进一步跟进,市场出现恶化,甚至分化的现象,所以我们没有上调销售业绩目标。

关于债务健康,公司更关注净负债率,而净负债率受净资产影响比较大。公司已售未结转的收入772亿元,其中的利润率在10%-11%左右,假设未来已经结转,大概有70-80亿元的利润会增加到净资产里面去,净负债率会随着净资产的增加,会进一步下降,至于降到多少,还是原来的指引目标,即维持在80%以下,只能说压力会越来越小。另外,770亿(已售未结转货值)的毛利率估算在27%-28%。

问:下半年200多亿元的资本支出是否放在收并购方面?深圳两个项目的剩余货值多少?在深圳的布局怎样?未来是否会在香港布局商业地产?

答:奥园一直以来以收并购为主,下半年我们在一些合适的城市会采取招拍挂的方式来获取土地。

公寓项目存货已经不多,在5亿元左右。翡翠东湾剩余货值还有20亿元左右。

2018年上半年我们收购了一个香港葵涌的项目,这不是投资性物业,2018年下半年拆售,2019年进行交付,这个项目本身具有快速开发、快速销售、快速回款的优势,很有香港本地化的特色。该项目总货值14亿港元。2018年目标销售9亿元,剩下的在2019年销售。

另外补充一下,奥园的核心业务在境内,预计2018年全年境外项目销售占总销售的4%-5%,境外项目,包括香港、悉尼、加拿大还是着重对现有项目的开发。

问:海外项目销售的毛利率与内地有多大区别?

答:奥园从2015年开始在境外进行项目开发,是从澳洲悉尼开始的,现在在悉尼也有6个项目在售,从2015年开始累计销售已经超过40亿人民币,这部分毛利率在27%-30%区间,净利率水平在13%-15%区间,实际上相对内地更高一些,因为在澳洲、加拿大、香港是没有增值税的。

问:有媒体消息称,银监局要求上海、宁波等地的信托公司暂停房地产信托业务备案,目前奥园有没有正在进行中的房地产信托计划?如果未来融资继续收紧,公司如何应对?

答:信托融资在今年融资中占比最小,而且我们今年成功在香港做了俱乐部融资及发债融资,在内地也进行了发债融资,运营成本也比较理想,信托的消息对我们影响很小。

问:预计下半年资产负债率会不会进一步上升?下半年土地投资会集中在哪些城市?

答:资产负债率今年上半年有轻微上升,其实可以分析一下1200亿的负债情况,有息负债仅仅是450亿,还有470亿是预收账款,即已售未结转的收入,这两个部分占了负债的大头。如果全年目标实现,预收款结转需要一段时间,会导致资产负债率进一步上升,年末估计维持在目前水平。

关于投资,地域分布上首选华南,其次是华东,再次是中西部,环渤海看机会。从城市整体看,主要在珠三角、长三角城市,尤其是珠三角。中西部更希望去省会城市。

智通声明:本内容为作者独立观点,不代表智通财经立场。未经允许不得转载,文中内容仅供参考,不作为实际操作建议,交易风险自担。更多最新最全港美股资讯,请点击下载智通财经App
分享
微信
分享
QQ
分享
微博
收藏