调研通 | 旭辉控股(00884)：下半年拿地放缓推盘加快，全年预计超额完成销售目标

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业绩概览：

2018上半年合同销售金额按年增加40%至660.32亿元人民币；已确认收入按年上升64%至184.21亿元；核心净利润按年增长59%至24.46亿元。股东应占溢利按年增长58.6%至34.19亿元;经调整毛利率及核心净利润率分别为33.7%及13.3%;每股收益0.45元，宣派中期股息每股6.09分。公司净负债对股本比率为72%，手头现金充裕达391亿元，加权平均债务成本为5.3%。

期内集团附属公司、合营企业及联营公司的物业销售现金回款占2018年上半年逾80%。截至2018年6月30日，集团附属公司、合营企业及联营公司拥有已订约但未确认销售约为1200亿元。公司于今年上半年的合同销售金额来自25个城市超过130个项目。于上半年，集团收购于67个新项目的权益，就此应占土地代价合共为291.9亿元。

Q&A：

Q：下半年买地的节奏如何？公司目标是做城市土地运营商，对物业是否有想法？

A：中国的形式是很分化的，在一些平稳的城市会出现买地的机会，特别是二线城市，但也不是大批量出现。总的来说下半年买地的状况不会有爆发性的增长，但是某些城市已经显示出买地的机会，比如厦门、苏州、河北。下半年的低价都在回归底线，目前成交的地价可能比高峰期的地王来说回调 30%-40%，这是我们的机会，但是这种机会只有在有些市场才有。在一些比较热门的城市我们认为没有什么机会，如重庆。而在一些回落的城市我们会买地。那些在 2016-2017 年拿地王的现在看来都是一个错误。总的来看下半年在某些城市会出现投资的机会。但一线城市还没这么快，还需观察。大部分的三四线城市也没有太多机会，因为房价还在上涨。这些城市我们不会在拍卖市场上买，除非有低价的机会。总的来看我们下半年买地的额度会少于上半年。

物业管理方面除了北京上海的写字楼，暂时不会是我们的重点。不同的城市我们给予不同的策略，北上深应该花 10 年去转型，拥有城市的核心物业。比如上海有很多市中心地铁上的写字楼我们不卖，自己持有。在外环外办公楼可能卖；在外环以内特别是地铁上盖的基本都不卖。因为城市已经过了开发销售阶段，城市化已经很高了，从开发逐步转为持有。开发销售冲规模冲量已经很难了。所以在这种城市稳定加大持有物业，未来逐步增加租金收入。我们在这三个城市的策略与二线城市不一样，二线城市就是买地、开发、销售。

Q：目前我们的土地储备货值是 6500 亿，2019 推出的有 4500 亿，占到储备的 70% 左右。在这种情况下未来一年要补充多少土地或者货值来维持 2020 年的增速保持一个比较理想的增长？关于一二级轮动的策略现在的进度是怎样? 很多公司都把物业进行了拆分上市，股价表现很好，公司在这方面有什么考虑?

A：从我们的土地储备来看是希望维持 3-4 年的土地储备量。如果没有土地储备会逼得公司在地价高的时候不得不买，所以维持 3-4 年增长的土地储备量能使我们作为大企业有跨越周期的能力。

关于一二级联动的土地主要在太原、武汉、郑州、贵阳。一二级联动的好处是地非常便宜，坏处是进度节奏控制不住，有很多政府的手续和审批。公开拍卖市场好处就是三个“干净”，土地干净、地面干净、手续干净。一二级联动从过去的经验来看，至少要一年到两年，有时候还会有手续的问题。打个比方，招拍挂是主菜，二手收并购是前菜,一二级联动是甜点。作为丰盛的晚餐，三样都要有。业内有些公司只做某样，几年下来你会发现它的业绩一定增长不够。所以旭辉的策略还是以公开招牌挂为主，以二手收并购和一二级联动为辅。

关于物业，我们在 8 月 8 号已经向联交所上交文件，争取今年年内完成物业的上市。物业已经不是传统领域，物业现在成为现代物业。未来基于社区以及客户的服务，我们未来会有一万名管家，每位管家服务客户100-500 户。我们最终要解决的是最后一公里的生意，因为里面具有巨大的挖掘潜力。通过线上的 app，跟其他公司合作由他们来提供产品，由我们主持和解决场地问题，我们的目的是增加客户的黏度。我们现在的高端客户每 100 户有一个管家，中档客户 200-300 户有一个管家。线上线下的结合才是未来解决社区服务最后一公里的办法。

Q：这半年宏观政策收紧很多，之前的目标需不需要调整? 

A：我们在报今年的目标时就知道今年的政策还是收紧，所以我们给的目标还是比较保守的，以防政策上的变化。目前来看政策的变化还是在我们的预期之内，目前 1400 亿的目标应该是可以超额完成，明年的目标即使只卖掉 50%的货值也有 2200 亿。

Q：现有土地储备有 6500 亿，对应的销售均价是多少?未来关于“销投比”的增长会有怎样的进度？今年上半年核心净利润 24 亿里面有没有重新计量 9 亿的的利润，以及房地产投资公允值的变动？

A：投资物业的部分没有算。

关于重新计量的 9 个多亿的这部分只是财务的处理，按照准备要把成本增到公允值。其实毛利爆出来是没有这个公允值的，是在另外一条线里产生。如果没有会计处理的因素的话其实是毛利，所以这 9 个亿是有计算的。

目前的平均土地成本 6500，我们预估今年平均成交价格在 17500-18000，因为我们下半年会有比较多高价的楼盘。

买地地价的控制，土地每投入1亿会带来3亿的货值。

Q：现金流具体的销售回款的数字，以及全年的指引。

A：关于回款，假设 80%的回款数，我们上半年的回款数超过了80%。我们的销售历年都是超过了我们的目标。我们下半年的销售会比上半年的大，上半年回款结转 85%还是非常好的。原来的指引是按 1400 亿来算的现金流，实际上是不止1400 亿，所以相对还是比较保守。（供稿/白万剑）