调研通 | 金茂酒店(06139)2018年8月中期业绩会纪要

编者按：调研通由智通俱乐部会员供稿，文章只提供股友讨论，不构成投资建议。如有相关咨询或建议，可添加微信号【智通研究】（zhitongresearch）与我们联系。

业绩概览：

2018年上半年实现营业收入13.1亿元，同比增长2%；EBITDA 5.54亿元，同比增长11%；剔除投资物业公平值影响，公司净利润增长26%，整体经营业绩稳健增长。可分派收入为4.11亿港元，较17年中期3.92亿港元增长5%，每股份合订单位分派由17年中期的19.60港仙增长至20.55港仙。按照8月13日收盘价4.59元计算，年化分派率为9%。

酒店板块共实现营业收入9.5亿元，实现EBITDA3.11亿元，同比增长3%。从5月起三亚丽思卡尔顿酒店三分之二客房进入更新改造，7月底完成。若剔除三亚丽思客房改造影响，上半年酒店板块收入同比增长2%，EBITDA同比增长7%。

2018年上半年，上海甲级写字楼空置率整体仍呈上升趋势，平均净租金同比微幅下降。金茂大厦写字楼通过不断优化客户结构，提升物业品质和客户满意度，业绩表现出色，时点出租率达到97.4%，同比增长1%，收入和EBITDA同比分别增加5%和10%，以标杆表现继续领跑陆家嘴区域高端写字楼租赁市场。

88F观光厅进一步加强与主要客户旅行社的合作，同时依靠持续打造优势IP“金茂云中漫步”，提升国内外影响力，上半年营业收入及接待人数创历史新高，观光游客近70万人次，同比增长19%，收入较去年同期增长8%，实现EBITDA增长6%。

今年上半年是金茂非常关心的一年,大家也知道整体市场环境充满着很大的变数。因为我们以酒店业务为主,市场上有一个说法是酒店行业进入了存量时代。从我们管理策略的角度上来说,我们的判断主要基于两点:第一点是市场增量确实在放缓,尤其是我们所关注的高端豪华市场。这种增量放缓和供需关系变化还是呈现了很强的区域性,在不同的区域有不同的变化。这是从经营的角度上来看。第二个我们比较关心的问题是随着中国的酒店开始进入存量市场以及中国的城市化率的逐步提升,酒店资产管理以及资产增值的业务逐步地出现在我们眼前。所以我们也跟踪了连续三年的酒店整体资产交易情况。大家可以看到前几年金茂在市场上没有很大的动作,只有注入,没有关于流动性的干预。在未来我们可以看到的是,从整体策略的角度而言,轻重并举(轻资产重资产并举);长短结合(长期持有和短期持有结合),来推动整个公司的收益水平和快速增长。

Q&A：

Q1:金茂酒店和母公司在之后一到两年的注资计划？今年收入来说有同比增长，但分派以人民币来讲却有下跌，主要原因当然包括之前提到的利息成本上涨。考虑到公司对债务结构已经做了一些调期,我们看今年下半年或者说明年的利息成本是怎么看呢?

资产注入的问题，其实市场是特别关心这一块。最早我们比如说是有丽江这些酒店投入，然后大股东一个补贴，我们现在补贴期已经到期了，那么在未来的 2 到 3 年之内,大股东还是有新的酒店会做。那么这一种注入的话,其实我们可以看到,就是除了我们丽江崇明第一批在我们上市之初注入之后,我们的长沙酒店,就开始市场化运作,也就是说当你不具备注入条件的时候就不注了,大股东做孵化,以免影响我们的分派。那么我们下一步的话,在我们短期可以看到的 2 到 3 年时间之内，至少会有 2 到 3 家大股东酒店会进入我们的视野,我们采取的方式完全是依据市场化。第一,我们在大股东策划这个酒店之初会先行做测算和报价,完全根据市场的一个回报程度来考虑注入和注入价。第二就是大股东会实现一部分的经营收益补贴,以维持我们的利益。第三就是大股东在注入的资产过程当中,会不仅仅限于酒店,也会出现公寓这样一种新的住宿产品。总体上整个价格和注入的方式都完全依据市场化信息。

今年上半年确实从报表上来看的话,我们以人民币计算的可分派收入与去年同比有所下降。主要的原因我们考虑到两个方面,第一个方面确实是因为今年上半年港币的汇率较之去年上半年其实还是有优势的。实际上人民币是从下半年开始,从 7 月份开始出现一个快速下行的一个阶段。我们按照上半年的汇率来折算的话,我们港币的分派应该说还是比较丰厚的。这是一方面。那第二方面确实我们也考虑到我们的资金利息支出在上下半年有一个不平衡的状态。这种不平衡的状态其实从去年就可以看出来,大家可以看我们分派的表,去年上半年我们是一共分派出了 7900 万,那下半年的话是 1.96。这个不平衡性也确实存在。那在今年的话,我们有 10 亿人民币债券的利息会在下半年集中付息。我们考虑到上下半年利息支出的不平衡性,因此我们也在可分派支出上进行了一些调整,使得我们的可分派收入能够尽可能在上下半年有一个平衡。

融资成本方面，今年上半年无论是在在岸还是离岸方面, 融资环境确实发生了很大的变化。那么在岸部分在金融强监管的环境下,市场利率是一路上行。在离岸部分确实美联储的加息预期也非常的强烈,而且也做了相关的动作, 那在这样一个相对是比较困难的融资环境下,其实公司也做了大量的工作。第一个方面是严格地管理我们境内的流动性,同时把我们境内的负债成本保持在市场最低的一个水平。那第二部分对于离岸的无息的这个贷款,我们是通过了 CCS 和一系列利率互换调期,把美元和港币的贷款利率控制在相对是比较好的一个水平。因此从下半年的展望上来看,离岸部分的利息支出同比 2018 年的上半年,应该说能够基本保持一个平稳。因为我们这个动作基本上是在三四月份做了,因此整体的利息支出还是会保持平稳。在岸部分大家其实可以关注到,从 7 月下旬开始,国内的融资市场又发生了很大的变化,市场利率又开始一路下行。我们在 8 月初的时候发行了一笔短期融资券,发行利率是 4.27,较之我们去年存续的 4.65 的短期融资券来说,成本又进一步降低。所以我们觉得在目前这个阶段,我们对于全年的利息支出还是保持一个乐观的态度。当然今年利息支出肯定会比 2017 年是有所增长,但这个增长的幅度我们绝对会控制在 10%以内,因此我们觉得从目前的酒店的市场以及我们的写字楼租赁的经营情况来看, 依然还会保持今年的可分派收入比 2017 年略有增长。

Q2:品牌输出方面，金茂具体的策略？因为金茂做的是高端为主,但好像高端市场都是供过于求。我们看见新增的需求好像都是在中低端一点的,有一点品牌的那种酒店,可能就几百块一个晚上,做品牌输出也比较容易。那么在这个方面想问一下唐总是怎么样的想法？

关于品牌输出,也就是您在问的问题,也就是我们关于轻资产输出,对轻资产方面的一个发展思路。我们肯定是不会去走,就是现在我们市场上所看到的,刚才您所列举的一些精选酒店、主题酒店他们所走的这条路。我们的轻资产输出主要是指利用我们十几年来的管理经验积累,做一个管理输出。这个管理输出不局限于酒店。我们的管理输出主要集中在几个方面,第一个方面是酒店,酒店仍然是以高星级酒店为主。我们下一步会有一份动作,最近我们会着力打造的是我们的营销能力。大家其实可以看出,所谓的高星级酒店在整个市场上的管理输出是不成功的。那我们也对类似的情况做了一个比较的研究。为什么会不成功?我觉得主要有几个原因。一个原因就是业主太分散,另外一个就是管理输出的质量非常不稳定,第三就是管理输出之后的营销能力不够强。那所以说如果能够在这三个方面有所突破的话,那么我们能够为业主带来更多的利益,这是我们所要做的。其实我们更多的在讨论业主及业主的诉求, 这是我们在酒店方面。

在另一个方面我们会整合第二个资源进去,第二个资源就是我们的物业管理。我们物业管理其实是一家轻资产公司,而且它今年的盈利可能会超过 600 万。这一家公司专注在做公共和公用设施的管理,比如说写字楼。之前我们介入过的写字楼、银行、医院就是类似的项目。那么我觉得这是我们要做的第二个方面,主要是基于我们经贸大厦超高层管理的经验。这一块的发展速度会比较快。

第三个就是我们的旅游项目。其实我记得在我们上一次的业绩发布会上,我就说我们可能会更多地关注于景区景点,和我们的所谓的超高层景点管理,去打造自己独特的 IP。这个方面其实大家可以看到,我们所披露的信息里面,我们已经接了有几个超高层项目。另外我们还会跟一些景区景点做联动。我们的轻资产的数据是这样。

我们的目标就是能够把这三块,最后我们会做第四块。第四块在汽车服务方面,我们也会做,使这一块尽可能地发展。我们当初在去年年末发布会的时候,我们说这一块主要是为了平抑我们重资产这一块,整个随着市场波动,但是我们现在有信心把这一块做得更大。谢谢。

Q3：三亚酒店跟崇明的酒店的情况？

三亚丽思卡尔顿酒店其实我们是在 5 月份,5 月 1 日过完五一节之后,就对 AB 两栋客房共 277 间客房进行了翻新改造。翻新改造是在 7 月底完成,8 月份陆续投入市场。在改造的过程当中,整个酒店的入住率有所下降,因为我们有 2/3 的客房是在封闭的状态。那么在这个条件下,其实酒店还是很好地抓住了市场的机遇,因为本身我们只有一栋客房,而且本身是我们的行政楼层在运营。也是借这个机会快速地提升我们的

平均房价。因此大家可以看到今年上半年我们丽思卡尔顿酒店的平均房价还是有比较大幅增长。在 8 月份开始,我们新的客房投入市场之后,会很大程度提升我们酒店产品的竞争力,使得我们的平均房价和我们的市场份额都能有进一步的上升。

那无论是从三亚的市场来看,还是从亚龙湾的市场来看,整个三亚作为作为中国唯一的热带度假海滨城市,需求是非常旺盛。尽管酒店的供应量在不断地放大,但是从我们市场数据来看,整个三亚市场这个 RevPAR 还是呈现比较快速的增长,但是这个增长主要是来自于像海棠湾等一些新的湾区酒店的生意带动。

那么同时对于我们整个亚龙湾的竞争组合来说,在今年上半年整个亚龙湾的市场还是呈现出 RevPAR 有 2.3%的一个小幅的增长。那么从市场的包括从客户的分流上来看, 基本上在三亚形成一个以亚龙湾作为高端散客或小型私人会议团队目的地的趋势,应该说在整个三亚具有非常强的竞争力。海棠湾其他湾区主要是接待相对档次价格比较低,或者说相对规模比较大的团队客户的目的地。所以整体来说我们还是对三亚的整个市场保持一个非常乐观的态度。当然客观的一个问题是目前整个三亚的市场还是以家庭游为主,对于价格的敏感度相对比较高,所以我们两家酒店会对价格进行非常谨慎的管理。同时能够确保我们整个酒店在 RevPAR 方面,市场份额方面能够保持市场领头羊的这个定位。那么三亚希尔顿酒店目前来看,整体的 RevPAR 在 2018 年上半年是有小幅的下降,主要是因为我们在整个客户结构的把握和在春节的销售策略方面出现了一些小的问题。在二季度之后,我们也是很快地调整了我们的营销策略,同时使我们的房价能够进一步地提升。因此三亚希尔顿酒店可以从二季度末开始到三季度,整个经营业绩已经开始出现了一个快速的提升。所以我们也是有信心,整个三亚希尔顿酒店在今年全年依然还会实现营业收入和 EBITDA 的全面增长,这是关于三亚的这个市场。

崇明这个市场相对是比较特殊的一个市场,它虽然是地处上海,但是相对和市区的距离还有一个小时的车程。另外崇明岛作为一个生态旅游岛,其实在产业的开发以及旅游目的地的打造方面,确实不如像上海周边的松江青浦的这样的一些区县。因此整个崇明岛的开发相对来说对于酒店来说并不是处于一个非常有利的阶段。特别是在崇明岛出现了新的竞争对手之后,现在竞争对手又以比较低的价格来快速夺取我们的市场份额,在这样的情况下,酒店确实也不得不采取以价换量的政策来确保我们的出租率依然保持在比较好的一个位置。因为只有出租率上去,才能够确保我们的餐饮会议等这样一些设施能够发挥它的作用。那么从整体崇明岛的销售策略来看,我们依然会保持这个比较灵活的销售策略,同时加大对于本地客户的营销,以及相对距离崇明岛比较近的上海市区客户的营销工作,能够使得我们整体 RevPAR 水平有所提升。那这个本身对于这个酒店来说也需要一点时间,因为崇明凯悦酒店只有 200 多件客房。因此在今年的经营当中,我们还是依旧会支持酒店保持一个比较灵活的销售策略,甚至包括家庭的套餐包价等这样一些策略来吸引我们去崇明岛的客户。另外同时也保持我们整个酒店在这个岛上的服务特色和产品特色。以上我想是对这两个酒店的一个补充的解释。

Q4: 金茂酒店现在的业务主要集中在一线城市,包括北京上海深圳,还有旅游热点的三亚和丽江。接下来除了计划中的长沙之外,在其他的重要一线城市,比如广州跟香港或者其他的热点旅游城市,有没有一些投资的计划？金茂酒店先前不久刚刚发行了一笔七亿元的一个短期融资券, 看到财务报表上说,金茂酒店的一年期到期债务也会占有 50%的比例，这方面有没有考虑过有些压力？

我们最近一段时间考虑到未来的发展, 我们会把单纯的经营管理向经营管理和资产管理的方向发展,投融管退的全生命周期的管理会加强。那么投资就变成一个非常重要的一个问题。我们现在主要考量的一个问题就是未来在什么样的一个区域投资。前面我已经说了,在中国的酒店发展趋势存在着很大的地域性差异。所以说我们最近一段时间也做了一个专门的酒店投资的一个报告。那确实我们还是认为在一线城市和重要的一线旅游景点是我们的投资目标。但是我们这种投资跟以前的一种差异会更加的务实。比如说我举一个例子,其实在北上广的话,你要去选择在合适的区位去盖一个酒店,已经是非常困难。不然不会整体的增量有缩小。但是也在国内出现了一些二线城市乃至三线城市,我举个例子,最近我们比较关注的一个市场是西安市场。西安市场的话,最近一段时间整个旅游整个酒店市场在快速发展,那么我们会在这一些区域上会做一个活动。另外一个呢就是在我们投资的项目上,我前面说了,我们会采取更务实的方法。就是不排除我们会从豪华这边向高端酒店转。另外一方面我们会做一些特色酒店以及公寓类产品,这是我们未来的一个投资策略。

我来回答一下第二个问题。确实我们公司的负债,尤其是境内的负债都是以流动资金债为主。包括我们发行的债券都是用一年期的这个债券。原因呢主要是因为这也是我们一个被动的选择,因为在国内确实贷款是期限越短越便宜。所以呢也是我们出于控制成本的原因,长期以来我们都是使用国内比较短的短期借款的 facility 来进行流动性的管理。

确实就像您说的在流动性的管理方面是有一点压力,但是我们对自己还是非常有信心的。为什么?第一个我们在国内的各大银行有超过百亿的银行授信,这是一个。第二个我们的发债额度依然还有很大的余地。我们公司有差不多 40 亿左右的发债额度一直还没有被使用。今年上半年我们发行了一笔七个亿的短期融资券,其实是为了兑付 8 月 2 号到期的这一笔去年发行的短期融资券。那么从发行的结果上来看,应该说还是得到了很好的一个投资者的认可,而且发行的这个成本确实也比去年是有所降低的。那去年我们这个时候发行的一年期的短期融资成本是 4.65,今年我们发行的是 4.27, 这个成本进一步地下降,同时从市场的认购程度来说,从整个投资者认购的踊跃程度来说,还是非常受欢迎。所以在这点上我觉得我对我们公司流动性的这个问题应该说还是非常有信心的。那我们还是有信心用最便宜的钱来获取最便宜的融资的贷款。这

是一个方面。当然了确实在相对融资成本比较紧张,或者说流动性出现一些问题的时候,我们也会适时地去考虑调整我们的负债结构,用一些相对比较高的成本来换取一些相对比较长期限的负债,这样的话呢一部分能够平抑我们整个公司负债的到期结构, 同样也给我们流动性增加一些安全系数。但是从目前的情况来看,我们还是对我们公司流动性的情况保持一个非常乐观的态度,所以我们还是会积极地利用目前国内相对比较有利的优势,我们的信用优势来获取最便宜的这个融资。谢谢。

Q5:7 月份的 RevPAR 的情况是什么样？对于今年下半年的北京上海，或者是整个的酒店的 portfolio RevPAR 预期是什么样？很多公司协议价今年上半年是不是有一个调整？

从目前 7 月份的经营情况来看,整个主要大城市的RevPAR 的水平来说,还是保持在一个比较稳定的状态。北京今年上半年是应该说全国的大的城市里面酒店市场最火的一个城市。那么从今年 7 月份情况来看,依然还是保持着上半年增长的这个态势。深圳同样也是如此,依然还是保持着这么一个态势。上海的市场今年确实是从整体的表现来看,不如前两年增长那么迅速。因为今年上半年上海的市场的 RevPAR 基本上还是保持一个持平的状态。今年我们从 7 月份的情况来看,整个上海市场目前也还是出现了一个跟我们上半年一样是出租率小的下降,平均房价小幅上升的这么一个状态。所以 RevPAR 应该说同比是基本持平的。因为整个商务城市,包括北京深圳上海整个城市目前 7 月份的状态,我们没有发现和上半年有明显的差别,这是一个方面。那么第二个方面,关于旅游城市,我觉得从三亚的情况来看,七八月份确实也是三亚的旅游的一个旺季, 因为是暑期亲子家庭游一个旺季。另外我们今年因为丽思卡尔顿酒店 7 月份正在进行翻新改造,所以整个 RevPAR 的数字确实也不能够和去年相比。但是从三亚希尔顿的经营情况来看,整个 7 月份经营应该说和去年 7 月份相比,基本也还是保持一个积极的状态。市场的需求目前来看还是比较强劲的。所以这个是我们对于 7 月份,整个我们公司所在城市酒店市场的一个概括。

另外还有就是丽江。七八月份是丽江传统的一个旺季,从七八月份经营来看,虽然从君悦酒店换牌之后,三四月份的淡季确实受到很大的冲击,这也是为什么我们今年上半年丽江酒店的营业收入同比有一定程度下降的主要原因。但是从五六月份开始, 在管理团队进行磨合后,我们整个营业收入还是出现了一个稳步上涨的状态。那么到七八月份,我们预计整体的收入,同比至少能够保持持平,甚至还能够有所增长。我想在这一块上,我觉得从整个酒店的市场的状态来看,应该说在 7 月份表现比较稳定。当然了我们也不排除在目前相当部分的市场竞争还是比较激烈的,特别是在三亚丽江这样一些以亲子度假和家庭游为主的旅游市当中,客户对于价格的敏感度是非常高的, 所以我们在这个过程当中会积极调整销售策略。我们还是本着以确保市场份额不下降的状态来调整我们的销售策略,使得我们公司整体在今年下半年的经营,特别是酒店方面的经营能够取得比较好的进展。这是关于市场的部分。下半年的 RevPAR 的话,其实我刚才也谈到了这些,我们对于北京深圳这两个市场在今年应该说还是非常乐观的, 而且这个乐观不仅仅是来自于我们,也包括来自于我们其他的酒店业主,以及包括像万豪凯悦这样的管理方,他们对于自己 portfolio 下的对于上海对于北京和深圳的他们自己的酒店,也保持一个非常乐观的一个态度。确实今年我们可能对于上海的市场来说,我们不能够指望今年的上海的酒店 RevPAR 会有大幅度的增长,但是我觉得保持一个比较平稳的状态我们是有信心的。而且今年下半年上海有一个比较大型的一个活动,就是上海首届出口博览会,是非常高规格的会议,那我想也会带动整体上海的商旅市场以及会议会展市场在今年下半年会有新的一个亮点。那因为为什么说我们今年上半年上海市场相对会比较平淡,因为是一般上半年会有一个比较火的活动,就是这个大型车展,一般都是北京开一年,上海开一年。那今年确实在北京开。今年上海在整个大型的会议会展方面的亮点确实不多,下半年的话整个出口博览会会使得整个上海的市场在会议会展方面有比较新的亮点。

三亚的市场,我们会觉得下半年逐渐进入冬天的旺季之后,整个三亚市场依然还会保持,特别像亚龙湾市场会保持相对比较平稳的状态。那我们也会积极地去把握我们的房价和销售策略,特别是在我们三亚丽思卡尔顿酒店改造完毕之后,我们也会采取更为积极的操作策略,使它的这个市场份额能够有所提升,体现出我们新产品的竞争力。另外刚才您也提到了关于公司客户的情况,今年到下半年开始,我们主要的一些商务酒店又开始进入了新一轮的 RP 客户签约的工作。我们可以看到,目前从酒店和客户的这个沟通当中,我们依然会觉得北京深圳两个市场的 RP 的客户的这个价格会有所增长。增长一方面是来自于对于酒店附加服务的要求,另外一方面是目前来看对于公司客户还是都呈现出一个相对比较水涨船高的状态,因为市场的供给相对增量是比较有限的。那目前整个北京我们的北京威斯汀酒店,包括我们北京万丽酒店以及深圳万豪酒店 RP 的客户,占到了总的房间量的 30~40%的份额。因此我们去积极地开发一些高房价的客户,调整掉一些低房价的客户,同时来调整我们整个 RP 客户的结构和产量,能够很大程度带动明年酒店的平均增长。

上海的部分,因为我们上海君悦酒店这个 RP 的客户始终还是保持一个比较稳定的状态,而且我们目前大客户自身的经营应该说都还是呈现出比较好的状态。因为本身我们上海君悦的 RP 客户主要是集中在包括像一些高端的产业金融行业等。所以目前来看整体的客户的需求量,包括我们产量应该说还是比较的稳定。同时我们也认为今年的 RP 的客户的价格应该说不会产生很大的波动。

Q6:刚刚您也提到对北京、深圳的下半年增速是比较看好的,但是那个增速和上半年相比会是怎么样?

北京下半年的增速,我认为应该说不会有太大的波动,但确实今年北京上半年有一个大型车展,所以它的同比增长是比较大的。那如果剔除了这个大型的活动以后,我们认为北京整体上 RevPAR 的水平还是会保持一定程度的增长。