易居(02048)变奏曲：中国万亿地产估值之变

左晖的贝壳开始铺向大街小巷的广告牌，而这时候易居开始上市。

7月20日，“地产服务生”易居(02048)上市引起了市场的广泛关注，其中最博眼球的莫过于26家百强房企股东集体助阵，回顾整个证券市场发展史，这大概是拥有史上最豪华地产股东阵容的一次上市。

也许不少人已经注意到，这是一个特殊的时间节点。一直以垂直自营模式经营的房地产中介链家开始转型做平台;易居从美国私有化两年后将旗下围绕中介服务的三大业务重新上市;万科旗下的长租公寓“泊寓”品牌悄然在全国一二线城市纷纷落地;融创、绿城自称”已不再是纯粹的房地产开发商“……而背后，国内房地产行业正面临两大改变：存量市场的到来;地产从重资产到轻资产的重估。

随着城镇化进入平稳阶段、人口结构的改变，加上房地产市场长效机制的推进，及地产投资增速回落，中国房地产逐渐由增量市场进入存量市场的趋势已经成为行业共识，高增长、销售高增长、房价高涨幅的“三高时代”也逐渐接近尾声。

一手房代理市场龙头起舞

房地产代理行业与房地产息息相关，房地产销售增速放缓，也就意味着房地产代理行业的好日子可能要到头了，这也是市场的普遍担忧之一。

但对于易居来说，中短期来看，项目储备充足，且今年上半年房企销售数据向好，易居未来几年的利润有充足保障;长期来看，行业集中度提升是房地产行业的一个重要趋势，马太效应从房地产蔓延至代理行业，无疑利好作为行业龙头的易居。

(2017年中国一级市场主要房地产代理商统计数据)

数据显示，截止2017年12月31日，就一手房代理服务而言，易居合计有1028个已签约储备项目，总建筑面积为2.06亿平方米。智通财经APP此前提到，按照过去几年的销售节奏推算，这些项目至少可以满足未来4年的销售需求。

今年上半年，在政策持续加码的调控下，大部分销售增速虽然不如去年同期，但受益于行业集中度的提升，龙头房企销售依然强劲，甚至超出市场预期，整体共有138家房企销售额超过50亿元，前30强房企销售占了48%的份额，其中碧桂园、恒大、万科分别突破四千、三千、三千亿大关，而这些房企大多数都是易居的客户，可见未来易居一手房代理服务业务的增长仍具有较高的确定性。

根据戴德梁行报告，中国十大房地产咨询代理公司的市场份额从2012年的约12%增至约2015年的约17%，若经济环境及政策政策没有重大变动，预计2020年达到24.6%至27.1%。大鱼吞小鱼，近几年来在房地产行业上演的洗牌变局也将在房地产代理行业被复制。

易居CEO丁祖昱透露，“在中国13万亿的一手房市场，去年易居的市场份额占到约3%，也就是4300亿元，今年会做到5%，希望明年做到8%的市场份额。”

简而言之，对于拥有强大的客户及股东基础的易居来说，政府限制性政策带来的潜在负面影响很有可能会被市场集中度提升所抵销，未来的增长空间依然巨大。

在硝烟弥漫的二手房经纪市场寻找突破

存量市场背景下，二手房市场是代理商们纷纷抢占的蛋糕，从去年开始，以阿里、京东、苏宁为代表的互联网巨头也开始介入房地产市场。

今年4月底，链家旗下的贝壳平台正式上线，主攻大居住领域，瞄准二手房买卖、租房、新房销售、装修和社区服务等业务。

近日，有消息称，苏宁已于近期布局二手房中介业务，该业务以苏宁小店为依托，为用户提供全流程签约、贷款、过户、交房等服务，其“按套超低价收费模式”打破了常规中介按照比例收取佣金的传统。

易居则从2016年开始进入二手房经纪市场，并以“S2B2C”的轻资产模式搭建了二手房经纪平台。截至5月底，房友品牌经纪网络已覆盖国内52座城市，公司预计到2018年底，房友品牌门店数量将增至1万家。

不同于现有的Q房、贝壳、我爱我家等公司的品牌自营、加盟或互联网平台模式，易居的房友是一个纯平台，其核心目的在于整合上游服务资源，再分包至下游各类型中小加盟中介公司。房友不直接开展二手房经纪业务，也不会开设二手房经纪公司，房友亦不会参与原有线下门店二手房销售、租赁等业务，而是以这种轻资产模式切入一二手联动代销领域，未来也可能涉足长租公寓、房地产金融、搬迁及家居装饰等业务。

丁祖昱此前也表示，中小经纪商用房友的品牌、服务等内容，易居不收取任何费用。易居赚的是延伸服务的钱，其他中介业务的钱。平台网络体系建立起来后，易居可以做一二手联动、可以做装修服务、金融服务等。

目前，易居的房地产经纪网络服务的收入源自通过房友品牌门店及其他经纪公司为开发商客户物色新物业场外买家，该业务虽然仍处于亏损阶段，但未来随着规模的扩张及新业务的开展，其有望成为易居新的增长点。

丁祖昱称，二手房服务平台首三年均处于投入期，但2018年以来分销渠道开始有收入产生，今年亏损会继续缩窄，2019年有望实现扭亏为盈。

轻资产扩张模式成为新风口

如果说2016-2017年港股对于内地房企的重估，由此开启房企主升浪的话，那么现在这种机制或在发生悄悄变化，轻资产模式开始成为新的风口。

万科是最早开始轻资产转型的房企之一。早在2013年底，万科便提出从传统住宅开发商向城市配套服务商的转型战略;2015年，万科推出“小股操盘模式”，尝试将轻资产化运用在房地产开发领域，如今万科依托地产核心业务，已经形成了商业、物流、教育、医养、长租公寓、城市更新等多元化业务生态。

绿城在进入千亿阵营之后，实施“轻重并举”，在提升重资产质量的同时，加大轻资产权重，打入房屋4S、美好生活BOX、绿城资本等生活服务及金控领域。

从易居的二手房经纪平台的搭建思路看，易居此前仅仅只有电商业务，缺乏线下门店联动，但通过房友平台，易居实现了对线下门店资源的轻资产化整合。

(易居房友房地产经纪网络关系图)

链家从线下扩张的垂直自营模式转向线上平台领域，甚至不惜将人力和资金资源对贝壳找房做了极大的倾斜，这本身就意味着链家要从重资产向轻资产过渡。

从周忻到左晖，从万科到绿城，从交易到服务，无论是链家还是万科，都在完善这一块长板，甚至万科已将万科租售转换成一个独立的品牌，未来不排除单独上市的可能。

在这一过程中，易居还拥有大数据优势。公司2002年推出克而瑞，经过多年的数据积累和品牌宣传，克而瑞系统已经成为业内知名的房地产大数据系统。依托全面的数据库，易居为房产开发商提供数据服务、测评及排名和咨询服务。其中咨询服务专注于旅游地产、养老地产、商业地产、工业地产、城市运营，正好迎合了房地产+的发展趋势。