投资地产股必看易居

自从1998年住房分配系统改革以来，中国房地产行业发生了翻天覆地的变化，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业，在这一过程中，处于房地产流通环节的代理商一直占据顺风口。

从上海房屋销售公司，再到全国代理商龙头，易居一直站在这个风口的最前沿。

成立于2000年的易居几乎完全贯穿了中国房地产的两个黄金十年，在第二个黄金十年的初期，即2007年，易居中国登陆美国纽交所，成为在美国第一家上市的中国轻资产地产概念股，2016年私有化退市；2018年，当房地产告别黄金时代面临转型的时候，易居中国旗下易居企业集团带着新的故事重新敲开资本市场的大门，不过这次的目的地是香港。

经过重组后重新上市的易居企业集团依然定位于全国领先的房地产交易服务商，但从一手房营销代理、大数据应用服务，到2016年1月推出的二手房交易平台易居房友，其业务已经覆盖房地产交易服务的整个产业链，并服务中国99%的百强房地产开发商。

一手房代理服务为主 收入年复合增长率超30%

招股说明书显示，易居主要有三大业务板块：一手房代理服务、房地产大数据及咨询服务以及二手房经纪平台服务。其中，一手房代理为最大的收入来源，2015年以来贡献总营收的84%以上，2016年甚至近90%。房地产大数据及咨询服务、二手房经纪平台服务分别占总营收的13.6%、1.7%。这三条主要业务线互为补充，具有强大的业务协同效应及交叉销售的机会。

智通财经APP了解到，在三大业务引擎及轻资产业务模式的推动下，过去几年，易居的业绩实现大幅增长，收入从2015年的27亿元人民币(单位下同)增至2017年的46亿元，年复合增长率为30.6%，年内利润及全面收益总额从2015年的1.77亿元增至7.65亿元，年复合增长率为107.08%。

具体来看，一手房代理服务一直是易居的核心业务，影响这部分业务表现的关键因素是已售新物业总价值和佣金费率，其中已售新物业总价值还可以进一步细分为已售新物业总建筑面积和平均售价。过去几年，公司一手房代理服务收入增加，主要由于已售新物业建筑面积和平均售价增长，及平均佣金率略微上升。

根据戴德梁行报告，2017年，易居一手房代理服务收入39亿元，并涵盖186个城市，按照着两个口径计，易居是中国最大的一手房代理服务提供商。

易居的客户以房地产开发商为主，一手房代理服务的增长恰好与近几年中国销售额快速增长相吻合。值得一提的是，恒大(03333)、碧桂园(02007)、万科(02202)、融创(01918)等26家百强房企不仅是易居的客户，同时也是易居的股东。目前，公司与中国42家领先的房地产开发商订立战略合作协议，期限从一年到六年不等。

截止2017年12月31日，就一手房代理服务而言，易居合计有1028个已签约储备项目，总建筑面积为2.06亿平方米，按照过去几年的销售节奏推算，这些项目至少可以满足未来4年的销售需求。

2018年以来，在去年的高基数上，TOP100房企销售和新增土地货值增速势头依然保持良好，5、6月房企销售连续创新高，6月单月销售过百亿的房企达32家，同比多增13家，新增货值也进一步向排名靠前的房企集中，而这些房企大多数都是易居的客户，可见未来易居一手房代理服务业务的增长仍具有较高的确定性。

大数据及二手房经纪平台服务优势突出

房地产大数据及咨询服务是易居快速增长的业务之一，收入同比增速从2016年的4.34%加快至2017年的58.79%，收入达到6.29亿元，这部分业务增长主要由于评测和排名服务及交易咨询服务、数据服务及其他咨询服务增加。

易居旗下的“克而瑞”为中国房地产行业最知名的品牌之一，被广泛认可为颇具权威的房地产数据来源，克而瑞的领先开发商排名也被上交所及深交所用作筛选国内公司债券发行人的标准之一，克而瑞因此有“内房标普”之称。

根据戴德梁行报告，就房地产交易数据及土地数据均覆盖的城市数目而言，易居是中国最大的房地产数据提供商，覆盖中国跨367个城市逾8.3万个住宅项目、2万个商业项目及73.6万幅地块。

此外，二手房经纪平台服务虽然推出不足两年，但却是易居增长最快的业务。2017年该业务收入同比增加147.8%至7720万元，主要由于期内与易居合作销售新物业的经纪增加，导致从开发商收到的通过房友品牌及其他经纪销售新物业的佣金增加。

易居在二手房市场开创了一种轻资产的“S2B2C”业务模式，在此模式下，易居向中小型房地产经纪公司(B)提供线上线下综合服务(S)，以帮助其更好地服务其个人客户(C)。也就是说，不同于链家的直营模式，易居将其握有的大量一手项目通过房友平台分销到中小门店里，不用开设自身的二手房经纪公司，亦不直接开展自身的二手房经纪业务，因此可以无须支付大量的资本投资，而迅速发展全国性经纪网络。

截止2017年底，易居房友在上海、杭州、郑州、武汉、南京等全国22座主要城市服务4075家房友品牌门店，战略合作伙伴包括万科、碧桂园、星河湾、福利地产等19家房企，形成了全国第二大二手房经纪网络。2017年，仅杭州、上海及郑州三个城市的合作经纪公司合共促成192个一手房项目的新楼盘销售，交易价值合计为67亿元。

今年年初，易居宣布2018年易居房友的目标是在32座城达到10000家合作门店。而根据招股说明书，易居计划将“S2B2C”模式复制到更多城市，于2018年年底前与全国约51座城市的经纪公司合作销售新房。同时，未来易居亦可能通过房友网络拓展其他收益来源，例如提供公寓出租、房地产融资、搬迁及家居装饰等服务。可以预见未来房友网络将为总体业务带来更大贡献。

财报数据显示，由于规模经济增加，员工成本占收入百分比从2016年的60.1%下降至2017年的56.6%。

行业整合的最大受益者

易居未来的业绩增长不仅受益于各业务板块自身的优势，也将受益于行业的整合及广阔的市场空间。

从行业看，近年来，房地产行业集中度不断提升的趋势非常明显，100强房企的合并市场份额从2015年约39.1%显著提升至2017年的约56.8%，预计这一趋势仍将会持续。同时，随着规模扩大及对专业化要求的提升，地产开发商也逾加倚重第三方代理公司销售新物业。

目前地产代理的市场仍比较分散，由于需要投入的资本比房地产少，行业准入门槛相对低，新加入者众多，因此竞争异常激烈，但正如房地产一样，行业集中度提升必然是未来的大趋势。

根据戴德梁行报告，中国十大房地产咨询代理公司的合并市场份额从2012年的约12%增至约2015年的约17%，预计2020年达到24.6%至27.1%。智通财经APP认为，这对于拥有强大的客户及股东基础的易居来说，意味着巨大的增长空间。

一个处于好行业的好公司，其发展通常离不开好的掌舵人，周忻之于易居便是如此。在大佬云集的地产行业，周忻也是一个能够影响行业发展的“大人物”，他所掌控的资源、资本整合力和推动力，常常令人刮目相看。2007年以来，他旗下先后有六家企业在纽交所、纳斯达克及内地新三板上市。截至目前，易居中国直接和间接拥有乐居控股、钜派投资、太德励拓和筑想科技四家上市公司。公司的董事会中，云集了像沈南鹏、曹国伟、包凡、张亚勤等投资圈、互联网和实业界的名人。此外，他还与郭广昌、江南春、许家印等商界大佬都有交集。

截至今年1月宣布重新启动上市计划时，易居企业集团不仅已经拿到了包括恒大、碧桂园、万科、融创、旭辉、雅居乐等在内的26家品牌的房企投资，还引入了沈南鹏等多家知名机构投资者，可谓阵容豪华。

根据招股书，易居企业集团本次上市募资所得将用于通过进一步扩张现有大数据系统所覆盖行业部门及分部，进一步开发及升级房地产大数据系统，以及扩张咨询服务范围;通过进入50 多个其他三四线城市，进一步扩张中国一手房代理服务的地理覆盖范围;通过于中国39座一二线城市成立170多个其他易居二手房交易服务中心，进一步扩张二手房经纪平台服务的地理覆盖范围;用于员工培训以不断提高服务能力；用于通过多种市场营销及品牌推广活动提高品牌知名度;用于补充营运资金及作一般企业用途等。

中国房地产逐渐步入存量时代，而一直处于风口之上的易居也已在调整步伐继续前行。凭借丰富的客户资源和强大的股东背景、广泛的大数据应用及可复制性强的轻资产模式，易居或将继续保持行业的领先地位。