1-5月销售已挺进TOP10,新城发展(01030)市销率仍不到1!

现在是低吸优质地产股的好机会,或许资本已提前嗅到了新城持续走强的气息。

现在是低吸优质地产股的好机会,过去七个交易日,已累积上涨逾23%的新城发展控股(01030),或许资本已提前嗅到了新城持续走强的气息。

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(数据来源:富途证券)

智通财经APP获悉,新城发展控股前5个月销售额同比增长63.24%至672.14亿元人民币(单位下同),位居中国房企第10位,此前管理层信心满满,完成全年1800亿销售业绩没有任何问题。

低估值

众所周知,低估加上高成长才是投资的最佳标的,但是对于地产行业来说,随着行业集中化程度不断增强,内房板块持续低估的口号已经喊了一两年了。

那么,新城发展算是低估板块中的低估个股吗?

智通财经APP注意到,自6月份以来,集团控股股东、董事兼主席王振华已连续2次增持,尽管两次增持数量分别只有166万股、60万股,但是截至最新一次增持,王振华持股比例由约70.53%增至约70.54%。

王振华为什么会选择增持新城H股,而非A股呢?

其实集团主要赚钱的资产都在A股新城控股,而H股新城发展主要是探索新业务,目前来看,这些新业务价值比不上高周转的住宅地产,但是新城发展H股持有新城控股A股67%股权。

A股上市两年半以来,市值最高时曾翻逾三倍,即使2018年初以来,有所回调,但仍上演了翻倍行情。

新城控股(601155.SH)目前市值为728亿元,而H股新城发展市值仅448亿港元,其中H股占A股新城控股67%股权,粗略估算下,A股较H股溢价三成。如果分别从两家公司的静态PE来看,新城A为12.1倍,新城H为9.4倍,H股也显得便宜近三成。

此外,从房企前5月份的销售数据看,新城的市销率(PS)指标仍然处于地产上市公司中低估水平,与其同规模的主要房企来看,新城发展的PS还不到1。

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此外,关于新城发展控股是否低估,也可以从公司此前的一笔债转股协议见端倪。

公司因5月中旬向其股东派发了末期股息,根据债券条款及条件项下规定的调整规定,由于派付末期股息,换股价已予以调整。债券初始换股价每股10.496港元已调整为每股10.17港元,自2018年5月11日起生效。

10.17港元的转股价明显高于现股价,正常情况下,债转股高于现价,没人愿意去转股,这也是说明目前新城发展控股的股价确实较便宜。

值得注意的是,近来高盛、花旗均首次给予新城发展“买入”评级,目标价分别看到9.5港元、10.8港元。

高盛报告中称,由于新城发展丰富的土地储备、多元化的物业发展和广阔的业务地域分布,有助其维持未来两三年的发展势头。

成长性不言而喻

2017年,主要房企各项利润率指标在经历了2016年的低潮后稳步回升,毛利率、净利润接近2014年高位,新城发展也交出了靓丽的业绩表,如其毛利率上涨近10点,高达33.27%,ROE达到34.47%。

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值得注意的是,新城发展副总裁兼执行董事陈伟健最近公开表示,预计今年毛利率可维持30%以上水平。

但对新城而言,如果说融资渠道臻于完善始于“A+H”平台的搭建,那么其发展战略中最鲜明的一点就是住宅和商业双轮驱动。

首先,从住宅业务的成长前景来看,新城A股自2015年在A股上市以来,其股价已上演翻倍行情,这也说明了市场对其快速发展前景的认可。

花旗更是大胆预测,新城发展今年销售额将逾2000亿元,估计其2017年至2020年销售额年复合增长率达45%。

从2017年新城的经营现金流为负,以及有息负债由272.1亿增加到493.8亿,增加221.7亿等数据来看,2017年新城发展明显加了一定的杠杆,买了不少地。

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但是杠杆与规模通常是成正比的,这也保证了今年有充足的货源,况且新城发展目前86%的资产负债率还算适中。

100座吾悦广场之愿景

关于新城发展的“双轮驱动”,不得不提吾悦广场,作为新城控股旗下旗舰型的商业地产品牌,凭借“不复制,有情怀,具规模”商业地产九字箴言,已实现全国55城68座的布局,预计2020年全国将开业100座吾悦广场。

正如龙头大房企都具备较高的溢价能力,如果说金茂的溢价靠品质,那么新城的溢价则靠其配套商业,优秀房企总有一两项看家本领。

比如说华润的商业配套万象系列,其所到之处,其住宅产品一经推出基本都是疯抢。

与华润不同之处在于,新城旗下的吾悦广场主要致力于在三四五线城市,因此这些项目都能享受到政府加强配套,于是其打造的综合体立马会蜕变成当地的一个小中心。

如今的吾悦广场新的业务还拓展到了电影院及儿童乐园的运营,分别为星轶影院及多奇妙亲子乐园。

这意味着每一个吾悦广昌都会配上星轶和多奇妙,新城发展俨然已由房地产开发商的角色转变为运营商。

但是谈及新业务的拓展,副总裁陈伟健陈伟健表示公司还是会坚持地产主业,土储大部分是住宅,将坚持住宅、商业开发、商业管理三大产品线,力争今年实现20亿元商业收入。

若是新城发展此前提到的,到2020年要建造100座吾悦广场,若该目标顺利达成,意味着同时会有100家星轶影城,以及不止100家的儿童乐园,届时新城H的价值或许可就不能用67%的新城A股进行衡量。

结语

总之,从行业的角度来看,房地产仍有较长的稳健发展时期,因为中国的城镇化水平与发达国家仍有一定差距,其次行业集中度提升还有较大的空间,优势企业具备长期投资价值。

而新城发展今年完成1800亿销售目标基本无疑问,花旗更是相信其能实现2000亿的销售额,目前市销率不到1的新城发展具备一定的想象空间。

此外,未来像新城发展这种具备改变城市区位影响力的房企,或许会是其最强大的竞争力,随着越来越多的吾悦广场不断落地运营,未来其经营现金流慢慢会转正。

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