百亿信贷背后，雅居乐（03383）的“1+N”诉求与负债平衡

本文来自微信公众号“观点”，作者为“观点地产新媒体”，原标题为《雅居乐百亿信贷背后 陈卓林“1+N”诉求与负债平衡》，文中观点不代表智通财经观点。

陈卓林又准备为雅居乐（03383）输血了，这次是金额为88.34亿港元（附带额外25亿港元增额权）及2亿美元（合人民币约105亿元）的定期贷款信贷，为期48个月。事实上，雅居乐的身影一直活跃于融资市场。

雅居乐获得一系列的融资，市场普遍认为是为了更好地发展地产之外的新业务。但透过数据可以发现，受扩张影响等因素影响，雅居乐的资产负债率已略有上升，其流动比率也呈下降趋势。

值得一提的是，在今年的股东周年大会上，陈卓林回应去年净负债率上升时表示，公司未来会把控利息支出和负债率，回归60%左右的负债水平，增加盈利空间。

融资进行时

5月21日晚间，雅居乐发布公告称，公司作为借款人及其若干附属公司（作为原担保人）于当日与一间银行（作为信贷代理人及质押代理人）及若干财务机构订立信贷协议。

据此，雅居乐获授予包括两笔金额为88.34亿港元（附带额外25亿港元增额权）及2亿美元的定期贷款信贷，为期48个月，年利率相等于按3.95%加上于相关日期的香港银行同业拆息（就港元贷款而言），或于相关日期的由ICE基准管理有限公司管理的伦敦银行同业拆息（就美元贷款而言）的总和。

此次信贷协议的订立，是雅居乐一系列融资动作的缩影。观点地产新媒体发现，今年以来，雅居乐依然延续着积极的融资步伐。

其中3月份，雅居乐宣布发行4亿美元优先永续资本证券，5年内利率6.875%；此后它又决定额外发行1亿美元优先永续资本证券，与上述4亿债券合并及构成单一系列，于4月4日发售。

4月10日，雅居乐完成了首单商业物业资产支持专项计划的发行，项目发行规模为46亿元，票面利率为5.85%。彼时，该公司对观点地产新媒体回应，专项计划的标的资产为上海雅居乐万豪酒店，产品期限为18年，每3年有一个行权窗口。

至5月初，香港媒体披露，雅居乐正在市场筹集一笔60亿港元等值的银团贷款。雅居乐将四年分期摊还贷款，利息较香港银行同业拆息加码395个基点，最高综合收益520个基点，平均期限为3.4年。

彼时市场人士分析称，该笔贷款是雅居乐为离岸银团贷款所提供的“最丰厚的定价”，也是2013年来所有地产商支付利息最高的贷款。尽管雅居乐债信评级获得调升，但它仍采取增加付息的方式，以吸引态度谨慎的银行参贷。

据不完全统计，包括过去三个月内的几笔融资在内，雅居乐先后获得约200亿元的新增借款，约占2017年末借款总额三分之一。

雅居乐频繁的融资动作并不让人意外。早在3月下旬的业绩会上，首席财务官兼副总裁张森就表示，2018年集团的融资需求相对较多，而公司正在进行的融资中，境内的银行批款占比73.7%，境外占26.3%。

负债平衡与“1+N”

回望去年，经过一系列的融资后，雅居乐拥有了更大的运营空间。

年报披露，于2017年末，雅居乐集团总现金及银行存款为301.2亿元（2016年末为223.11亿元）。其中，现金及现金等值项目为190.42亿元、有限制现金为人民币110.78亿元。

尽管雅居乐在去年赎回了2017年2月份到期20亿元的6.50%优先票据、3月份到期7亿美元的9.875%优先票据，并于9月份提前赎回2019年2月份到期5亿美元的8.375%优先票据，但其融资活动产生的现金净额仍达107.58亿元，为2014年以来的最大值。

从近几年的数据来看，雅居乐的现金及现金等值项目额度，从2016年开始就得到较大幅度的上升，而2017年67.5亿的增加净额中，融资活动产生的现金净额显然有很大的“贡献”。

作为流动负债“穿透”流动资产的“缓冲垫”，去年雅居乐的运营资本为291.71亿元。据此计算，其营运资本配置比率为25.9%，也即流动负债提供流动资产所需资金的74.1%。换言之，雅居乐2017年内，1元流动资产需要偿还0.74元的债务。

而去年雅居乐的流动比率为1.35，这相比于前三年1.7以上的数值，已有所下降。另一方面，2017年末集团的资产负债率已突破七成，由2016年的66.48%升至72.96%。

市场人士称，雅居乐加大融资的需求，或许与其“1+N”的发展模式有关。

董事局主席陈卓林早在2016年就对外表示，就环保、旅游、物业等新业务而言，其希望未来5-6年，整个集团（营业额和利润比重）地产占一半，其他产业一半。

为了发展集团地产之外的“半壁江山”，雅居乐2016年的投资活动的现金流出净额由2015年的6.99亿元上涨至37.19亿元，2017年流出净额再次大幅上涨，达到69.6亿元。

查阅获悉，于2017年12月31日，雅居乐物业上市平台雅生活在中国69个城市提供物业管理服务，所管理的总建筑面积为7834万平方米。而在环保业务方面，集团于年内成功收购14家环保公司的股权。

另外，雅居乐已宣布，旅游地产类项目今年将占20%左右，在旅游地产板块有146万平方米的新购地。

虽然新业务千头万绪，但雅居乐也不忘拿地扩储，去年它新增土地的预计总建筑面积达964万平方米，其中集团应占预计总建筑面积为746万平方米，应付土地金额为346亿元。据不完全统计，今年至今，雅居乐于公开市场共摘得约20宗地。

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