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小房企有大梦想!大发地产能否靠赴港上市冲击千亿目标?

2018年5月4日 18:17:18


随着恒大(03333)、碧桂园(02007)等内房股在港股市场取得了令人瞩目的成功,赴港上市也成为了内地房企壮大规模的第一选择,毕竟A股市场的条条框框对负债率偏高的地产公司并不友好,今年才过去三分之一,就已经有500亿闽系房企正荣(06158)成功登陆,刚刚进入内房百强的弘阳也正式递表。

日前,又有一家内地房地产企业向港交所提交了上市申请——上海大发地产,一个在地产领域名不见经传的长三角房企。

智通财经获悉,大发起源于1996年成立的大发集团,后者由创办人葛和凯与另一名投资者成立。2001年,大发地产扩张至上海,并在上海设立总部,至今在上海共开发五项物业,累计建面达48.98万平方米。随后大发地产逐渐将业务开拓至江苏及安徽省,深耕长三角也成为了大发地产主要的发展理念。

不过从收入和土储面积来看,目前大发地产只能够得上三线房企的水平。收入方面,2017年大发地产录得约44亿人民币的总收益,且不说恒大、碧桂园等一线房企数千亿的营业收入,就算是刚上市不久的二线房企正荣,营收也能达到接近200亿人民币,与大发地产仍有较大差距。

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而在土储方面,截至2018年2月28日,大发地产共拥有24个项目组合,包括20个住宅物业、三栋商业综合楼和一个办公楼层,其中5个项目位于上海,19个项目位于江苏、安徽及浙江,总土储面积约为172万平方米。

大发地产布局示意图

相比一线房企动辄数千亿的土储规模,加速拿地显然是大发地产目前的当务之急。而在此次申请港股上市的前一年,大发地产扩张的步伐也确实有所加速,营业收入较2016年的6.6亿人民币大幅激增6.5倍。

据公司递交的申请表显示,收入的激增主要来源于2017年多个项目的交付导致交付面积增幅超过100%,以及温州项目带来的平均售价超过200%的增幅:

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但扩张也带来了一些问题,随着开发成本的上升,大发地产的财务状况并不乐观。2015年及2016年,大发地产分别产生净亏损1.498亿元及1.686亿元,直到2017年物业陆续交付运营后,亏损的局面才得以扭转。

除此之外,大发在2015-2017三年间的净资产负债率分别达到了196.5%、150%及269.8%,而从行业水平来看,尽管目前房地产行业的资产负债率仍在不断上行,已经达到了2005年以来的最高点,但截至今年一季度末,房企上市公司的整体负债率也只有79.42%。

另一方面,从公司递交的申请表数据来看,在2015-2017年的区间内,大发地产的毛利率都在20%以下,低于行业平均水平,低毛利加之小规模,大发地产的上市显然将面对更大的挑战。

当然,大发地产的高管们对公司的未来还是表现出了极大的信心,今年1月,原世茂执行董事廖鲁江加盟大发地产,任执行总裁一职,随后便提出了今年布局全国冲击千亿的目标。从百亿到千亿的突破,恐怕只能看大发能不能赶上这轮中小房企的“港股上市潮”了。


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