业绩会实录|佳兆业(01638)：2017年业绩稳健提升，预计旧改货值有1.5万亿

3月27日，佳兆业(01638)在香港召开2017年业绩发布会。佳兆业行政总裁兼执行董事麦帆向智通财经APP表示，公司2018年可售资源约84万平方米，货值约1270亿元人民币（单位下同），今年的销售目标定为700亿元，较2017年有56%的增长。

麦帆指出，截至2017年底，公司在全国共有2200万平方米的建筑面积的土地储备。另外还有占地面积2400万平方米的旧改项目。按照容积率、贡献率等等粗略估计，公司自有储备的旧改建筑面积应该是5000万平方米，主要分布在广州、深圳、珠海、中山，这个粗略估计的货值有1.5万亿，这些预计将为公司业绩发展腾飞做出巨大贡献。

关于佳兆业2017年的业绩亮点，有以下几方面值得注意。

盈利能力大幅增强

数据显示，2017年佳兆业总收益同比增长84.4%达327.8亿元；毛利为89.3亿元，同比大幅增长286.4%；公司的股东应占溢利约32.8亿元，实现核心净利24.5亿元，毛利率由2016年的13%增加至27.3%，反映公司盈利能力稳健提升。

另外，2017年，佳兆业累计合约销售额约447.1亿元，同比上升49.8%，完成年度目标112%；已售总建筑面积为278.6万平方米，同比增长约22.8%；合约销售均价同比增长22%，每平方米16048元。其中粤港澳大湾区及长三角区域的销售贡献分别达56%及21%，包括深圳、上海及广州在内的一线城市销售贡献占合约销售的51%，成都、西安、南京、长沙等二线城市销售贡献占合约销售的44%。

2017年，佳兆业的总资产由2016年的1658亿元增加至2134亿元，杠杆比率维持在合理水平。

深耕粤港澳大湾区，聚焦核心都市圈

在土地储备方面，2017年，佳兆业在广州、中山、佛山、惠州及珠海等地新增权益建筑面积196万平方米，占年度新增土储的63%。此外，佳兆业也扩大长三角布局，首次进入浙江绍兴、嘉兴及河南郑州等地区，进一步深化上海及环北京等核心城市群的产业布局。

截至2017年12月31日止，佳兆业总共约2200万平方米的土地储备中，近85%位于一线城市及重点二线城市，近58%位于粤港澳大湾区，大湾区土地储备近1300万平方米，其中深圳土储占比约为23%。

城市更新业务方面，佳兆业积极布局全国旧改市场，在2017年新进入中山、惠州、东莞及佛山旧改市场。截至2017年12月31日止，佳兆业拥有旧改项目储备占地面积约2400万平方米，其中深圳占比约37%，广州占比24%。

同时，佳兆业持续推进现有旧改项目的土地供应，其中深圳佳兆业未来城已于2017年底开始预售，销售情况良好；深圳平湖佳兆业广场计划将于2018展开预售；深圳盐田城市广场项目也在建设之中。

布局多元产业

近年佳兆业也在快速布局国家政策支持且发展前景良好的新科技、大健康、文体及旅游产业，形成产业协同的核心竞争力。

2017年度，佳兆业成功入股南太地产有限公司、广东明家联合移动科技股份有限公司及振兴生化股份有限公司，并取得佳兆业健康集团控股有限公司（前称美加医学科技有限公司）的控制权。

在存量市场，佳兆业也通过在一线城市及重点二线城市加快占领长租公寓及联合办公市场。另外，佳兆业也在探索、适合集团发展的特色小镇业务模式，并于全国范围进行布局。目前，集团已初步形成四个特色小镇产品线，未来将布局于中国五大城市群及“一带一路”沿线，物色具有当地特色资源，有较好经济基础及人口支持的项目，为集团在经济新时代下的发展奠定基础。

以下为智通财经APP整理的佳兆业业绩会问答实录。

问：请问公司今后会怎么派息？

谭礼宁（佳兆业高级顾问）：从派息的角度讲，今年是按我们利润的20%（来派息），现在我们主要是看现金流情况做派息的指引，未来销售增长的时候，我们希望这个比例是可以提升的，我们2014年派息的时候大概是在30%左右。    

问：今年金融严监管去杠杆之下，我想问一下管理层怎么看待融资环境收紧对行业以及公司的影响？同时公司最近邀请了原人民银行深圳支行的行长加盟管理层，他的加盟对佳兆业意味着什么？今年有多少旧改项目可以进入土储系统？   

郭英成（佳兆业主席兼执行董事）：其实我们的人才是多样化的，佳兆业本来在地产以外也在增加一些别的业态，我们也欢迎张先生加入我们董事局、加入公司，能够为集团未来的发展做出贡献。

关于今年的宏观形势、融资环境、融资成本肯定比去年严谨，看到这个情况我们也在做一些长期的部署，比如说融资时间的延长、在整体行业来说融资成本今年来说应该会升。佳兆业好就好在产品分布主要是在大湾区占比比较大，所以我们在这一块是对于现金流和销售方面占有相当的优势，因为佳兆业有个特殊情况，我们是一级二级联动做开发的，我们希望未来能够在毛利率和风险这一块得到更好的稳固和提升。

关于旧改的问题，旧改是佳兆业的主业，我们是一级二级联动，我们希望旧改每年在大湾区，特别是广州、深圳，能够提供占地80到100万平方米，比如说是5的容积率的话，就是400万到500万平方米，我们有计划，今年在广州、深圳和上海应该是可以交80万平方米的占地面积提供给地产来开发。   

问：公司去年通过收购成为明家联合的控股股东，明家联合和乐视大概有一笔6000万的债务，不知道这笔债务了了没有？我知道您个人和孙宏斌其实蛮有渊源的，不知道你们是否就这笔债有过沟通？前两天孙总确认了对乐视的收购是失败的，我们进入TMT领域感觉是非常顺畅的，您有什么经验可以分享吗？    

郭英成：我们进入明家，我们也研究了很久。因为首先从一级开发里，我们有很多土地是科技产业用地，明家是做互联网销售和科技类的，对佳兆业来说起到非常大的互补作用。至于跟乐视有一个债务问题，我想我们在寻找法律途径希望能和解，我们也理解互联网行业，也理解乐视，我现在看乐视也不代表是失败。  

问：你跟孙总之间有沟通过吗？  

郭英成：没有，但我们是好朋友，因为不打不相识。    

问：财报提到2017年公司拿地花了130多个亿，新增拿地比较少，在同行都在赶规模这个阶段，管理层对这一块是怎么布局的？未来集团在非公开土地市场的土地贡献会占整个集团的比例大概是多少？

郭英成：刚才讲我们是一二级联动，我们在公开市场肯定会去竞争。我们在旧改方面，在一级开发这一块，我希望能够贡献更多的土地，这对我们是很大的一个优势。今年我们也会特别是在粤港澳大湾区，我们会努力增加土地，特别是我们新进入的城市会增加一些土地。

问：佳兆业在2017年内入股了几家上市公司，想问一下公司频繁投资这几家上市公司的方向和目的是什么？刚才有提到说跟明家联合和美加医学有一些合作，在与主业协同方面，公司为什么不和其他企业合作，而是采取入股公司这种形式？年初公司派了两个管理层进入ST生化，想问一下公司目前和ST生化的管理层和浙民投有没有一些沟通或者是谈判？接下来有没有采取进一步的动作？

郭英成：其实我们收购明家，有个互补性就是从科技领域，因为我们旧改里面不可能批的都是住宅，它里面有不同的医疗、科技用地，所以我们和明家合作，我相信对佳兆业的进步，对拿地的成本，我觉得是有很大帮助的。我们也派了几个管理层，已经在管理明家。我们希望明家今年的利润和发展规模会比去年会更好，这个我们也应该可以实现的。我们现在跟浙民投都是好朋友，在商言商，真正说朋友是朋友，我们之前也不太认识，我们真的是好朋友。

肯定的，我们在未来的生物领域，佳兆业肯定是会努力来学习发展的，我们的发展规模会占总资产的5%左右，我们觉得是比较理性的。同时对生物这一块，国家也好、香港也好，政府行业都是大力鼓励支持的，所以我们希望未来在这个领域当中可以分一杯羹。生物这一块血液制品，我本身学习了五六年，我比较熟。生物这一块血液是龙头，生物的龙头肯定是血制品，毛利率也不错。我们希望这一块有更大的发展空间。

问：想请教一个关于公司的发展战略的问题，因为看到你们对特色小镇、包括农村相对来讲也是有一点投入，有30多个项目。现在市场上对特色小镇的盈利模式，包括是不是会真的赚钱也是有很大的争议。想问一下公司对于在城镇市场的发展预期是什么样的？可不可以也透露一下，在政策方面、拿地方面可能有一些补助，或者说会不会特别便宜？

郭英成：特色小镇也是响应国家战略，政府特别鼓励支持。国家要发展，特色小镇走在前肯定是好的。当然特色小镇能做成，在政策方面、在成本方面肯定会比较低，所以我们也在尝试，我们签了有三十几个项目。我们在一个一个的实施。比如说我们的健康小镇和科技小镇会走在前面。文体旅游小镇，特别是旅游小镇我们会结合在一起。所以现在我们有几个板块，对未来的发展方面能起到一个非常大的互补性。