中信证券：城中村改造和保障房建设相辅相成 期待结构性改革和周期政策共同发力

智通财经APP获悉，中信证券发布研究报告称，城中村改造和保障房建设相辅相成，共同成为稳住房地产产业链的关键结构化改革。保障房建设本身受益于城中村改造，即城中村改造所创造的新的城市开发空间可以部分用于保障房建设。稳住房地产产业链离不开鼓励合理住房需求的政策，但更有赖于两项结构性改革举措。城市划拨用地用以建设保障性住房的影响可能更加直接，啃硬骨头式的城中村改造影响则更加长远。两项改革都有可能增加开发企业的业务范围，托底明显下行的产业链投资。

事件：2023年8月25日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》。9月4日，国务院副总理何立峰出席规划建设保障性住房工作部署电视电话会议，要求建立公平公正的配售机制，更好满足人民群众“住有所居”的愿望，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才，按照保本微利原则配售。近期，经济观察报等媒体开始密集报道关注保障房建设，经济观察报等媒体将其形容为新一轮“房改”。

中信证券主要观点如下：

建设重点从保障性租赁住房转向配售型保障房。

现阶段所说的保障性住房，主要是指配售型的保障性住房，而不是保障性租赁住房。我国的房地产市场供求关系已经发生了重大变化。核心城市的住房租金水平持续下降。2023年9月，三个一线城市的二手住宅租金回报率平均为1.52%，较2015年时2.03%下降显著。CPI中租赁房房屋在9月同比0增长，2022年12月同比下降0.7%，全国来看房屋租金持续呈现下降趋势。可见，保障性租赁住房已经起到了显著作用，新市民和年轻人的负担大大减轻。但是，住有所居也包括了居者有其屋，也需要缓解城市工薪阶层住房困难的焦虑。这就需要依靠建设配售型保障性住房来解决，而我国也已经有较长一段时间没有大规模建设配售型保障性住房。

该行认为，政策的重点从强调保障性租赁住房转向强调配售型保障房，符合核心城市住房租金持续走低，开发投资相对低落，特大超大城市居民居者有其屋的要求远远没有得到满足的现实要求，也有利于进一步实现住有所居的目标和稳定开发投资。

封闭管理和配售机制是保障性住房成功的关键，划拨土地和利用闲置房屋可以充分激发保障性住房建设的积极性。

保障性住房如果没有封闭管理，则可能会明显冲击商品房价格，也起不到稳定开发投资的作用，更可能滋生套利问题。保障性住房建设如果少了公平公正的配售机制，更可能引发新的争议。在特大超大城市，商品房房价高的核心原因是地价高，地价占比常常达到60%以上。在基本免除地价的情况下，由于销售回款比较确定，开发主体完全有动力参与微利的保障性住房建设。由于历史规划不合理，各类空间闲置的确存在，允许改造利用也有利于提升保障性住房供给。

开发环境高线化之后，对冲投资下行的重要力量。

该行预测，代表性国企拿地均价2022-2023年(其中4Q23数据为根据2022-9M23实际数据年化可比调整预测得到)较之2020-2021年上升了63%，而拿地建面下降了54%，拿地金额下降了24%，销售金额下降了6%。企业销售规模和拿地金额的下降幅度显著低于未来的拟开发面积的降幅。我国房地产市场的供求关系已经发生了重大变化，很多三四线城市已经没有继续大规模开发供地的需求基础，开发活动严重趋向核心城市。因此，即便该行认为2024年后新房销售额有望企稳，新房的销售面积、新开工面积和实际发生的建设活动都有可能大幅下降。适时启动特大超大城市的保障性住房建设，在超大特大城市进一步扩大投资力度，可能是稳住房地产产业链的关键举措。

城中村改造和保障房建设相辅相成，房地产产业链期待结构性改革和周期政策共同发力。

保障房建设本身受益于城中村改造，即城中村改造所创造的新的城市开发空间可以部分用于保障房建设。稳住房地产产业链离不开稳商品房需求的政策，也离不开更低的住房按揭贷款利率，但更需要结构性的改革举措。广州公布了城市更新专项规划和城中村改造专项规划，探索房票安置政策，拓宽城中村改造资金支持渠道，破解城中村改造难题，提升改造效率。该行预计，未来城中村改造也将积极推进。当然，城市划拨用地用以建设保障性住房的速度可能更快，而啃硬骨头式的城中村改造影响可能更加长远。两项制度性改革都有可能扩大开发企业的业务范围，也托底明显趋于下行的产业链投资。

风险因素：保障性住房建设推进速度不及预期的风险。保障性住房建设的总体规模安排仍不明朗。保障性住房建设可能进一步压低城市租金，从而对部分经营性物业业态带来不确定性。