保交付成效显著，中南建设（000961）基本面有望进一步改善

由于“保交楼”可带动房地产开发项目竣工速度的加快，有效防范商品住房逾期交付风险，提振购房者信心，稳定市场预期用，因此“保交楼”是行业目前最主要的任务之一。

而自2022年7月28日中央政治局会议首次提出“保交楼、稳民生”以来，已有一年之久。在这一年的努力下，“保交楼”工作进展如何，已成为了市场关注的重点。

据住建部此前披露，目前全国保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%，项目整体进展良好。

具体到企业层面，各房企均在稳步推进 “保交楼”，而始终把“保交付”放在首位的中南建设(000961)也于8月30日交出了最新答卷。

据公司的半年报显示，中南建设报告期内的收入为228.1亿元，同比下降5.5%;净亏损5.2亿元，同比减亏63.2%;归属上市公司股东的净亏损为8亿元，亏损减少50.6%。若对中南建设的业务经营进行拆解，能发现公司的实际经营情况比上述的数字展现出的更好。

智通财经APP了解到，中南建设上半年房地产业务其实已实现基本盈利，亏损主要是因为建筑业务非良性循环下收入确认不正常，以及应收款项未能收回导致计提减值准备4.3亿元。而房地产业务能实现基本盈利主要有三方面的原因：

其一是“保交付”的加速推进带动竣工面积增长。报告期内，中南建设新增融资约11亿元，其中政策性专项借款22笔，融资展期31笔，成功的融资为公司 “保交付”奠定坚实基础。

据中南建设管理层介绍，公司上半年于近40座城市累计交付80个批次，共计4.5万套房屋，交付规模在全行业中排名13位。

“保交付”的全力推进，中南建设报告期内竣工面积423.2万平方米，同比增长22.3%，这带动公司上半年房地产业务结算收入201亿元，同比增加2.8%，结算毛利率为14.26%，同比增加4.23个百分点。

中南建设表示，公司在“保交付”的同时，紧抓施工质量，报告期内多个项目交付满意度高，第三方交付评估水平有明显提升。公司下半年将围绕“保交付”持续推进全流程管控体系，完善全交付周期服务，加强工程质量管理标准，进一步提升交付满意度，争取下半年再完成5.5万套的交付任务。

其二，有针对性的调整不同项目的施工进度。面对房地产自4月开始下行的潜在风险，中南建设针对市场变化，调整项目施工进度，财报显示，2023年上半年公司新开工面积69.8万平方米，同比减少39.1%。新开工面积的降低，节约了公司的成本、运营开支。

其三，降本增效，持续提升经营质量。面对市场的挑战，中南建设进一步严格控制支出，上半年销售费用8.1亿元，同比减少0.4%，管理费用7亿元，同比减少40%，财务费用3.4亿元，同比减少60.3%，降本增效成绩显著。

值得注意的是，作为房地产行业中不依赖有息负债的企业，中南建设报告期内面对市场挑战保持了战略定力。截至2023年6月末，公司有息负债(含期末应付利息)为462.2亿元，较2022年末减少13.3亿元，有息负债与总资产的比值继续在行业中保持最低水平。

展望下半年，受益于进一步的政策支持，中南建设的发展有望进一步企稳。自7月中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，一系列针对供需两端的房地产刺激政策随之推出，从上市房企再融资松绑、到降低首付比例、降低房贷利率，再到“认房不认贷”等措施，展现了出市场若不恢复便会持续加强的紧迫感，这也说明房地产行业后续恢复将会是大概率事件。

而行业的复苏，将会是一场交付能力的大比拼，而中南建设有望展示实力。

据财报显示，中南建设上半年的经营性现金流入174.2亿元，经营活动产生的现金流量净额5.7亿元，且连续六年保持正值，期末在手货币资金109.1亿元。同时，公司股权融资在有序推进中，目前在回复深交所的第二轮问询。若融资完成将进一步优化公司资产负债表，增强“保交付”能力和抵御潜在风险的能力。

从可竣工面积来看，截至2023年6月末，中南建设全部开发项目469个，其中在建项目规划建筑面积合计约 1908.0 万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约674.2万平方米，可竣工资源总面积2582.3 万平方米，其中一二线城市面积占比约36%，三四线城市面积占比约 64%。充足的可竣工面积是中南建设可持续发展的基石。

而从合同负债来看，截至2023年6月30日，中南建设合并报表范围内已售未结算的合同负债有1054亿元，是公司2023年上半年结算收入的5.2倍。在未来的两三年中，中南建设的收入有可靠的保障。

综合来看，在上半年行业的低迷阶段，中南建设全力“保交付”下实现了房地产业务的稳健发展，向市场展示了其经营的韧性。进入下半年后，随着供需两端政策的不断推出，中南建设基本面有望在市场的复苏中进一步改善。