广发证券房地产23年中期策略:估值回落至历史低位 板块再次开启政策博弈

作者: 智通财经 李佛 2023-07-10 09:32:51
景气度加速下行,供需两端均存在结构性分化。

智通财经APP获悉,广发证券发布研究报告称,在房地产行业整体维持净融出的背景下,拥有并维持资金和土地优势的房企在未来发展中将具备更大的弹性。估值回落至历史低位,板块再次开启政策博弈。建议关注强投资房企基本面兑现、弱投资房企基本面修复、代建业务规模扩张带来的估值提升机会,以及新赛道业务流动性提升带来的价值重估空间。

▍广发证券主要观点如下:

景气度加速下行,供需两端均存在结构性分化。

23年年初以来市场景气度冲高后回落,Q1销售面积达到19Q1水平,4-5月则回到14年水平,投资端1-5月地产投资累计同比下降7.2%,趋势持续恶化。需求端市场分化,核心板块、核心城市表现更好,交易占比提升使得成交均价快速提升。供给端,当前核心市场库存去化接近荣枯线,非核心城市去库存,但成交结构分化叠加开工能力不足使得库存同样面临结构性问题。

此外,土地的供需错配及企业信心、能力不足导致的投资意愿下降使得需求端热度无法供给侧传导,进一步加剧供给侧问题。

预计全年销售金额14.5万亿,投资11.4万亿。

考虑到上半年落地政策较少、基本面持续下行,预计下半年政策放松等将带动行业去化率的回升,预计23Q3-23Q4分位数回升至70%,全年实现销售金额14.5万亿元,同比22年增长9%(未调整基数),若政策推进速度不达预期,全年销售表现将弱于预测值。

投资端,受开工面积下降、施工强度减弱等影响,预计全年投资11.4万亿,同比下降14%。考虑统计局基数调整,则预计23年销售金额同比增长14%,投资同比下降10%。

年初政策力度减弱,关注后续表态及跟进。

年初以来行业政策环境基本维持温和,但政策放松频次及放松力度较22年有明显下降。22年1月至今全国四限政策评分累计下降30%,而23年以来仅下降3%,较16年2月政策底部仍有一定放松空间,关注后续政策表态及跟进情况。

企业间分化加剧,投融资能力决定后续发展。

23年前5月房企销售同样冲高回落,且企业间分化加剧,房企销售表现与近两年窗口期拿地规模正相关。拿地来看,23年前5月房企拿地向核心市场核心板块进一步集中,整体拿地力度25%,其中4-5月拿地力度达到37%,较22年基本持平,其中排名居前的依然是头部优质央国企。

23年年初整体拿地利润率28.5%,较22年略有提升。在行业整体维持净融出的背景下,拥有并维持资金和土地优势的房企在未来发展中将具备更大的弹性。

估值回落至历史低位,板块再次开启政策博弈。

受市场基本面快速走弱及政策力度减弱影响,A股、H股板块PB(LF)估值分别为0.72x、0.35x,均下探至历史底部,进入第三轮政策博弈。当前市场政策预期也更多面向需求端,企业后续估值抬升或更大程度上与需求端表现挂钩,销售稳健的房企或能获得更大估值弹性。

建议关注强投资房企基本面兑现、弱投资房企基本面修复、代建业务规模扩张带来的估值提升机会,以及新赛道业务流动性提升带来的价值重估空间。

风险提示

需求侧稳定政策力度不达预期,基本面表现不达预期;供给侧产能缺口修复不及预期;企业风险暴露对市场情绪产生扰动。

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