国金证券:房地产板块具有历史级别行情的可能性 推荐头部央国企和改善型房企

当前房地产行业具有形成历史级别行情的政策宽松、销售复苏、利润水平改善三大要素基础。

智通财经APP获悉,国金证券发布研究报告称,当前房地产行业具有形成历史级别行情的政策宽松、销售复苏、利润水平改善三大要素基础。而在本轮市场周期中,销售投资能逆势增长、拥有稳健财务结构、高质量产品和服务、精细化管理等核心竞争力的房企能实获得超额受益。坚定推荐头部央国企和改善型房企,如建发国际集团(01908)、绿城中国(03900)、保利发展(600048.SH)、中国海外发展(00688);二手房市场活跃度持续向好,推荐强房产中介平台贝壳-W(02423)。

国金证券主要观点如下:

房地产基本面复苏几何?—销售持续复苏,一二手房单月销量创新高;投资热度回升,拿地利润有保障;融资环境改善,房企流动性压力减弱。

①销售:35城2023年1-3月新房销售面积累计同比-1%,3月单月创2022年6月以后的最高水平,环比+51%,同比+30%;二手房销售前三月累计同比+53%,3月单月创近三年的单月最高水平,环比+57%,同比+84%。②投资:重点城市两集中供地政策进一步优化,推地速度有所减缓,2023年1-3月土地成交同比-26%,溢价率连续3个月提升;近期深圳、杭州、合肥、成都等核心城市土拍,超半数地块封顶价成交;在现行土拍政策下,由于封顶溢价率的存在,房企拿地利润仍有保障。③融资:在政策支持和销售复苏背景下,房企发债规模提升;1Q23房企公开债券发行金额2467亿元,同比+40.7%,其中海外债同比+108.7%,新发债券基本能覆盖到期公开债券规模。

哪类房企在本轮周期中能脱颖而出?—销售投资能逆势增长、拥有稳健财务结构、高质量产品和服务、精细化管理等核心竞争力的房企。

行业供给侧出清开始,集中度有所下滑,进入重新洗牌阶段,而头部央国企和改善型房企如保利发展、建发房产等市占率逆势提升;出险民企市占率持续走低,2022年占百强房企比例仅15.7%;优质房企能在行业洗牌中弯道超车,并实现强者恒强地位。优质房企三要素:①销售、投资有积极表现。

保利、中海、建发、越秀等房企销售有韧性,在土拍竞争较小的2022年积极获取利润率高的优质项目。②资产质量高,流动性强。头部央国企和改善型房企存货结构中,已竣工存货比例较低,土储去化速度快;归母净资产占比高,经营管理能力强。③财务结构合理,现金流安全稳健。头部央国企和改善房企短期有息负债占比多在20%以内,融资成本低于4.5%;销售金额对自身待偿债务比例高(投入产出比高,如建发房产每1元债务可形成1.9元以上的销售额)。

地产板块行情启动需要哪些条件?—当前行业基本具备政策宽松、销售复苏、利润水平改善三大要素,具有形成板块历史级别行情的可能性。

中长期看,历史级别的大行情需要政策、销售和业绩的共振。房地产在2008-09年和2014-16年出现两次历史级行情,均有供需两端的支持政策出台,销售规模的复苏,并伴随报表利润率的提升。当前行业基本具备走出大行业的基础:①调控基调仍偏宽松,需求侧宽松措施持续出台。在供给侧政策应出尽出后,需求侧松绑限售限购、购房补贴等措施持续落地。②行业基本面或迈入去库存,复苏可持续。行业在售库存已见顶,3月一线、二线城市去化周期分别下降2个月和4个月;2022年土地缩量,后续供给缩量约54%,市场供求关系改善,销售复苏有持续性。③利润水平或在 2024 年出现转折,板块估值随之修复。随着竞争的下降和土拍政策的优化,2021 年下半年以来房企拿地毛利率有所改善,此类项目预计从2024年起开始结转,房企整体利润率有望逐步企稳向好,相应估值水平也将提升。

风险提示:宽松政策对市场提振不佳;三四线城市恢复力度弱;多家房企出现债务违约。

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