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恒大(03333)巨量战投效应:地产估值超5000亿

2017年11月9日 12:01:08

恒大(03333)再引战投600亿,引起资本市场沸腾,再次热捧这支年初以来气势如虹的大牛股。借此,恒大得以一度带领整个板块重回久违的涨势中,并稳做“领头羊”。根据富图证券数据显示,在恒大公布顺利引入战投后的第一天(11月7日)收盘,恒大涨9.38%,板块涨3.19%。

智通财经APP注意到,内房股自进入第四季度以后,受房企10月销售数据环比下降等因素影响,整个板块陷入较长时间的回调期,升势不再。在此“艰难”日子中,从11月7日至8日,恒大累计涨幅逾10%,也可见公司魅力。

这还不止。业内人士指出,恒大股价从年初约5港元涨至最高32.5港元,涨幅达550%。虽然恒大股价今年走势强劲,但估值仍有较大上涨空间。

恒大地产估值已超5000亿港元

11月6日,恒大公告称,其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议,合共引入投资600亿(人民币,下同),远超此前其公告的300-500亿规模,创下国内房企单笔股权融资最高纪录。

恒大此番引入战投,除了金额巨大引起强烈关注外,恒大地产承诺的未来利润也十分吸引人。

根据公告显示,恒大地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿、550亿、600亿,三年合计1650亿,远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿的承诺利润,Winds统计显示,这也是A股有史以来最高的利润承诺。

事实上,恒大利润呈现爆发式增长有迹可循。恒大中报显示,上半年实现净利润超231亿,同比大增224%,实现核心业务利润273亿,同比大增249.6%。考虑到房地产是恒大的核心业务,意味着恒大地产已基本完成去年公布的2017年243亿承诺利润。

资料显示,截至去年年底恒大已售未结算收入为1924亿,今年销售突破5000亿几无悬念,这意味着到年末其已售未结算收入将达6924亿。若以中报14.5%的核心净利润率估算,已经锁定1000亿左右的净利润,占到承诺利润1650亿的约六成,兑现承诺几无压力。

基于恒大强劲的发展预期,各大机构均认为恒大一定能够完成未来三年1650亿的利润新承诺。花旗在研报中指出,得益于恒大强劲的销售增长(2014年-2017年销售年均复合增长率达57%)、可持续的高利润(30%以上毛利率和15%以上净利率)、以及大幅节约利息支出,三年1650亿利润承诺是完全可以实现。

甚至,在德银看来,恒大两年内就能实现最新的利润承诺。数据显示,自2009年上市至2016年,恒大销售额从303亿增至3734亿,年均复合增长率超40%。即便今年恒大主动降速,前十月的销售同比增速也高达33.4%,因此德银预计明年恒大的销售将达到6500亿,以此推算,明年锁定超过900亿的净利润。

在强劲的利润增长支持下,恒大地产本轮引战获得多家行业巨头热捧,其中正威集团在世界500强中位列183位,苏宁为中国电子商务零售巨头,山东高速则是特大型国有企业集团。

据了解,恒大地产投前估值已达3651.9亿,根据国泰君安最新研报显示,在第三轮引战投后,恒大地产估值达 4251.9 亿元,折合成港币则超5000亿,而恒大目前市值仅约港币4090亿,相比之下,恒大股价仍有巨大的上涨空间。

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应该注意的是,恒大地产此前有过两轮共700亿战投,加上此轮600亿,三轮投资合计注入1300亿元资本金,总权益达36.54%。恒大依旧绝对控股,拥有恒大地产63.46%的股权。除此之外,目前,恒大仍然还全资拥有旅游地产、金融产业、健康产业、恒腾网络等。

引战投是降负债重要一步

今年以来,恒大大刀阔斧启动战略转型,核心之一便是降负债。此次顺利引入战投再次彰显公司降负债去杠杠的决心。

值得一提的是,今年开始,恒大从以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。从赎回1129亿永续债到引入三轮合计1300亿战投,恒大的负债率以超预期的速度下降。

引入第三轮战略投资者,是恒大降低负债率的重要举措之一。以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算,引入600亿战投后,其净负债率将大幅下降近四成。今年以来,在引入1300亿战投及一系列降负债措施推动下,恒大净负债率较去年年末大降超六成。

除了引入战略投资者,恒大还正实施多项举措,推动负债率持续下降。比如土地储备负增长,即土地储备每年下降5%-10%,相当于每年减少1000到2000万平米土地储备,以降低土地费用支出;以及扩大盈利规模,进一步增加净资产。

根据恒大此前公布的降负债率目标,其资产负债率计划到2019年末下降到55%左右,净负债率计划到2020年6月末下降到70%。

花旗银行董事总经理蔡金强在最新发布的研报中表示,随着新一轮战投资金到位,恒大净负债率将继续大幅降低。据其测算,恒大可能提前超额实现未来三年降负债目标,资产负债表的改善也将进一步降低未来的融资成本

券商目标价最高为42.1港元

恒大超预期的引战,受到了德意志银行、花旗银行、摩根士丹利、野村证券等国内外大型机构的关注,并于近日发布研报,纷纷给予恒大“买入”评级。

智通财经APP注意到,在众多券商给出的目标价中,最高的是国泰君安的42.1港元。国泰君安在11月7日的研报中指出,恒大第三轮 600亿战投顺利引入,随着发展战略逐步转变成“规模+效益”,利润水平有望进一步提升。公司有望依靠优质土储及并购和旧改项目维持地产业务增长。随着后周期时代龙头集中度上升以及回A进程的推进,估值仍具备上行空间。

在野村看来,恒大第三轮引战投的成功契合公司“规模+效益型”发展战略,将显著降低公司净负债率,考虑公司2.76亿平方米巨量土地储备和约5000亿元已售未交楼资源,将极大支持公司未来三年的利润承诺。另外,公司近期授出7.43亿股行权价为30.2元的期权,使得管理层利益和股东利益一致,将进一步激励管理层。此外,第三轮战投引进后,新的利润承诺将使公司更加重视销售和交楼进度,而改善后的资产负债表亦利于公司进一步降低融资成本。

另外,摩根士丹利执行董事、中国房地产主管林镇鸿(John LIN)发布恒大研究报告,认为恒大引进第三轮战略投资者大大超出预期,引战额度和利润预期均大大提高,这将使公司净负债率较2017年中期大降四成,考虑公司未来三年可观的盈利情况等利好因素,予以上调目标价。


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