市净率处于历史低端，华南城(01668)总有跑出的一刻

智通财经APP获悉，银河国际发布研究报告称，华南城(01668)是一家具特色的地产开发商，商业模式独特，公司现时市净率低于0.6倍，由于有关大股东减持的不确定性减退，对于看好国内低端房地产市场的投资者，华南城或值得留意。

另外该行指出，公司拥有7600万平方米的土地储备，使公司可受益于中小企业的复苏和部分市民迁至廉价住房的趋势。房地产预售额同比增长26%，其他收入也大增。

华南城主要与地方政府合作在二线城市郊区等地建设大型贸易中心。其拥有的项目总建筑面积一般超过1000万平方米。这些项目一般位于一、二线城市(主要是省会城市)的郊区，通常一半的建筑面积被用作兴建B2B / B2C贸易中心，其余面积则有广泛用途，如住宅区、物流和仓储设施，以及娱乐和服务设施，包括展厅、商场、折扣店、酒店和办公室等等。由于公司的营运资金周期较长，公司通常把已落成的物业的一半出售，其余一半用作出租用途。

物业销售反弹推动业务复苏

随着人民币升值以及中国中小企业盈利复苏，华南城的物业销售额在年初至今同比增长约26%。由于二、三线城市的物业销售进度仍然理想，公司全年合约销售额有望达到110亿港元。考虑到公司毛利率为35%，该行认为公司来自地产开发业务的核心盈利可大增。华南城也正在买入面积较小的土地，业务策略上更为灵活。奥特莱斯业务和物业管理业务的经常性收益均大增。

该行还指出，与其他从事专门领域的房地产开发商相比，华南城估值较吸引。华南城股价在今年以来上涨了24%，落后于其他内房股。估值方面，公司的市净率低于0.6倍，也处于历史区间的低端水平。由于有关一名主要股东减持的不明朗因素减退，股份的供需回归正常化，这再加上经常性股本回报率和增长前景改善，都有望使公司维持较高估值。

业务发展和增值服务

公司现有八个项目组合，位于省会城市和全国其他城市的战略位置。这些都是大型和发展多年的项目，当完全发展后，其总建筑面积将超过7600 万平方米。当中一些项目规模十分大，建筑面积超过1,200 万平方米。以总建筑面积计算，西安项目的规模最大，占可开发面积的21%以上。在目前阶段，公司已开发的土地超过1400 万平方米，占土地资源的17%，公司保留了已落成面积的60%以上用作出租用途。

去年，公司净利润为43.2 亿港元，其中包括投资物业公允值收益45.5 亿港元。若撇除这些收益及税收影响等一次性项目后，核心净利润为13.51 亿港元，同比增长12%。

华南城盈利的主要推动力来自物业发展和租金收入。考虑到项目的开发周期较长，华南城通常会将超过50%的贸易中心和住宅物业出售，以产生利润和现金流。在上一财年，公司入账了物业销售收入62.4 亿港元。

截至2017 年3 月底，华南城拥有超过889 亿港元资产，股东权益为285 亿港元。手持现金共计105 亿港元。负债为327 亿港元，主要来自境内和离岸的票据和债券。与净资产285 亿港元相比，公司的净负债权益比约78%。鉴于公司去年平均利息约6%至7%，我们相信随着公司进一步做好财务管理，公司将会受益。在扣除40 亿港元的资本开支后，公司2017 财年的自由现金流约40 亿港元，公司的财务状况稳健。