内资房企与港资房企角逐内地商业地产，谁将胜出?

内资房企的望而却步与港资房企的进取，令二者在商业地产上的博弈戏码越发精彩。

近日，媒体报道港企重金加码内地楼市，与之形成鲜明对比的是，在香港最新的一宗百亿商地投标中，内地房企却集体缺席。

这一巨大反差引起业界关注。毕竟今年以来，内房企不仅在内地土地市场拼杀激烈，在香港土地市场上也勇猛拿地，而此番集体止步香港百亿商地前，着实令人意外。

在业内人士看来，近些年，内房企的住宅开发实力突飞猛进，积累了丰富的经验，但是在商业地产的开发运营方面，仍然不能与港企抗衡。而港企积极进军内地，也是意在商业地产。

表面上看，内房企与港企激战正酣，而商业地产，有一点内地房企“阿喀琉斯之踵”的味道。

港资房企正积极进入内地市场

早在2017年年初，内房大军大举进军香港土地市场，掀起一波拿地热浪。2月，龙光地产联手合景泰富拿下香港鸭脷洲一宗临海住宅用地引发业界强烈关注。而5月16日，合景泰富又与龙湖地产联手拿下香港九龙启德新区的一宗住宅地块，总价为72.3亿港元(约合63.96亿元人民币)，折合楼面地价约12.06万元/平方米。

智通财经APP注意到，自2011年至今，内地房企逐渐加大在香港的投资。尤其是今年，投资占比进一步提升。中原测量师行董事总经理黎坚辉在8月16日的记者会表示，今年迄今为止香港推出的六幅住宅地皮，其中五幅由内地开发商中标。以可建楼面面积计算，内地开发商投得的土地面积占比高达95.9%。

可就在商业地产领域，内房企业望而却步。

10月9日，香港市区重建局公布，位于中环的卑利街/嘉咸街重建项目地盘C，于当天正午截标，合共接获9份标书。这9份标书，全部为港资企业递交，曾经表达过意向的内资房企集体退出。

有分析指出，内房企在香港拿地重点在住宅项目上，而对于资金回笼较慢的商业地块几乎不碰。虽投出了意向书，可能只想参与、观摩一下商业土地出让的规则和情况。

另一边，港资房企却在积极进入内地市场。

继9月初在苏州夺得几宗地块后，9月21日，九龙仓(00004)又以62.6亿元总价拿下北京丰台区的一宗住宅地块。就在当天，新世界发展(00017)在香港召开2017财政年度全年业绩会，新世界发展执行副主席兼总经理郑志刚多次强调，想大力开发内地土地，计划拿出160-200亿港元增加内地土地储备。

内资房企大手笔布局商业地产

智通财经APP注意到，此前受互联网行业冲击，传统零售业陷入生死挣扎边缘，内地商业地产也受影响被指进入寒冬期。不过近些年，随着房企对商业地产发展模式的不断摸索，以及互联网技术的灵活应用，内地商业地产正在迎来新一轮的上升通道。

值得一提的是，随着今年以来全国住宅市场不断遭遇严厉的调控政策，许多房企也欲从住宅市场突围，寻找新的盈利增长点，其中，一些房企的业务触角伸向了商业地产。

例如，近年在商业地产布局方面有大动作的万科。万科在2016年收购印力集团，并将其作为旗下商业开发与运营平台，专注于国内商业地产投资、开发和运营管理，截止2017年6月30日，共持有及管理商业物业面积超过850万平方米。

为快速提升商业物业管理运营能力，万科还在今年5月公告称，通过下属子公司参与组建两支专业商业地产投资基金招银成长壹号投资(深圳)合伙企业(有限合伙)、招银成长玖号投资(深圳)合伙企业(有限合伙)。该商业地产投资基金将用于投资收购该集团所拥有的商业项目。应该注意的是，万科仅以约51亿元来撬动前述两支共129亿的基金。

智通财经APP注意到，其实在目前多家房企的营收结构中，商业地产板块已经占有很大分量。比如，在大悦城地产(00207)上半年的收入中，集团投资物业租金收入及相关管理费收入占收入总额36.0%，其中大悦城租金收入录得11.62亿元，同比增长10.7%。上半年，华润置地(01109)包括酒店经营在内的投资物业实现营业额港币40.1亿元， 同比增长13.2%，占总营业额352.6亿港元的11.4%。

此外，各大房企还立下军令状。万科提出到2019年，其商业租金规模要达120亿元;龙湖提出到2020年，其商业租金收入将达100亿元左右;远洋地产和中国金茂也提出旗下商业营收要达50亿元。

商业地产或有万亿级增长空间

一直以来，港资房企在运营商业地产方面经验丰富。如恒隆、太古、九龙仓等都是商业地产商中的佼佼者，许多内地商业地产开发商都曾效仿香港同行。与此同时，港企对内地住宅市场开发方面还较生疏，毕竟市场环境迥异。所以，港资房企在内地的着力点也都集中于其擅长的商业地产。

早在2015年初的业绩会上，九龙仓就宣布未来商业地产是九龙仓在内地发展的重点，5年之内，内地商业地产的营业额占集团总量的30%以上。

而此前曾看空内地商业零售环境的恒隆地产主席陈启宗也一反之前的想法，在今年9月参加活动时表示，“内地还是有很多投资机会的，我们也一直愿意加大在内地的投资。”

恒隆地产执行董事陈文博也表示，公司近年积极拓展内地投资物业，2019年将是恒隆的重要转折时间点，多个在内地的大型项目将同时落成。

无论是内房的抢滩布局，还是港企进军内地的宏伟目标，无一例外都有一个指向：内地商业地产将迎来新一轮增长机遇。

商业地产投资将迎来黄金时代。世邦魏理仕在今年6月称，中国主要一、二线城市的第一次集体商业地产供应高峰发生在2007-2010年，未来三年内，楼龄满10年的存量物业将加速增长，中国商业地产市场进入城市更新的爆发期。

另外，根据戴德梁行的统计，中国商业地产投资于 2016 年创历史新高，大宗交易金额高达 2094 亿元，较2015 年翻了一倍。该机构预计，2017年全年商业地产交易总额有望突破新纪录。而世邦魏理仕研究部预测，中国目前可投资商业地产规模达到3.4万亿美元，仅次于美国，并有望在2020年增长到4.2万亿美元。

在万亿级的市场面前，内资房企与港资房企都在发力，这一轮角逐中，谁将胜出?