黑石(BX.US)设置REIT赎回上限 透露什么市场警告信号?

智通财经APP获悉，据消息人士透露，黑石(BX.US)上周四限制了其690亿美元房地产投资信托基金BREIT(Blackstone Real Estate Income Trust)的赎回。此前，该基金收到了过多赎回请求，这对帮助其成长为资产管理巨头的业务造成了前所未有的打击。按照黑石现在的规定，投资者可以在任何一个季度赎回最多5%的份额，每月最多赎回2%，以防止其持有的非流动性房地产被抛售。

该消息人士称，该REIT的许多投资者担心，黑石在调整该投资工具的估值以适应公开交易的REIT估值方面行动迟缓。在利率上升的背景下，REIT受到了冲击。据悉，该基金约占黑石收益的17%。黑石股价继上周四下跌7.1%后，截至发稿，该股周一盘后下跌0.25%。

虽然此次“抢赎”事件没有造成更广泛的影响，但一些人将其解读为一个警告信号——当前除对加息敏感的行业面临风险外，更广泛的金融市场也面临风险。由于市场预期加息将放缓，金融市场已大幅反弹。

信安环球投资公司(Principal Global Investors)的首席策略师Seema Shah在谈到未来可能出现的陷阱时表示：“我们必须小心，利率已经急剧上升，一些资产类别将受到影响。而几个月来，REITS都有出色的表现，但当你有这种表现时，投资者不会对加息等传统基本面信号作出反应。”

据了解，在本轮货币紧缩周期中，除日本外的大型发达经济体已累计加息2440个基点。其中，美联储今年已将政策利率上调375个基点，至3.75%-4.00%区间，这是自20世纪80年代抗击通胀以来最快的加息周期。

但最近几周，市场有关美联储将从激进的紧缩政策“转向”的预期有所上升，这促使投资者对较低的利率峰值进行定价，且引发了自2020年新冠疫情高峰期以来美国10年期国债收益率的最大单月跌幅。同时，公共REITS与美国股市一起上涨，自10月中旬以来，美国股市上涨了15%以上。

Shah称：“只要你有自满情绪，并且认为美联储能够实现软着陆，就可能会引发一些痛苦，所以像这样的事件是逐步加息的后果。”

但对于今年从低利率时代的押注中得到合理警告的市场来说，还有一个更广泛的警告。

Federated Hermes房地产首席执行官Chris Taylor表示:“事实是，大多数散户投资者和固定收益计划投资者出于降低风险的策略，正在选择全面减持他们的房地产资产，因为在利率正常化的同时，直接投资房地产的价值也会重新定价。”

此外，BlueBay资产管理公司的投资组合经理Kaspar Hense表示，“REIT的消息是私人市场在利率上升环境下面临风险的一个例子，如果收益率上升，投资于流动性较差的资产可能是一项挑战，因为投资于流动性较差的市场的(回报)增幅就会非常小，这将受到非常严重的影响。”

Hense补充称：“这当然是我们现在看到的情况，并且随着收益率上升，全球央行保持利率较高，我们真的应该预计未来6到12个月将再次发生这种情况。这不仅会对净资产产生影响，还会对投资者的损失产生影响。”

据了解，黑石公布其REIT今年迄今的净回报率为9.3%，而同期公开交易的道琼斯美国精选REIT总回报指数下跌了22%以上。黑石发言人拒绝就该公司如何计算其REIT的估值置评，但表示其投资组合集中在美国南部和西部的租赁住房和物流领域，这些领域的租赁期限较短，租金增速超过通胀。

对此，摩根士丹利的Michael Cyprys表示，市场对该消息的反应"过度了"。该分析师在一份研究报告中写道，尽管赎回请求、年终税收规划决策和投资者重新配置的限制可能在短期内刺激更多赎回，但强劲的业绩记录、支持性的市场基本面以及宏观背景改善的空间，应有助于缓解潜在的流出压力。

相比之下，其他人则不那么乐观。一个令人担忧的问题是，公共资产和私人资产的估值可能存在巨大差异，而私人资产的定价往往不能反映公共市场的变化。对于那些在低利率和宽松现金环境下涌入私人市场和高风险资产以提高回报的投资者来说，现在的情况可能会更危险。

安联(Allianz)首席经济顾问Mohamed El-Erian表示：“长期非常廉价的资金和充裕的流动性，促使一些资产管理公司提供流动性相对较高的产品，投资于流动性相对较低的资产。在流动性不稳定的世界里，这些产品表现不同。”