物业行业的核心竞争力在哪里？中小型物业公司弯道超车难

当前现状

当前物业行业依旧在发展初期：机会多、空间大、非标性强。

机会多：当前物业行业尚缺乏足够的监管体系、完善的法规及业主自治的基础（成立业委会），市场化程度较低，留给公司较大的自由探索业务方向与行业机会。国家及地方层面政策看，物业行业尚处在规范化与市场化阶段，也伴随着社会发展水平的进步诞生新的需求，如养老、家政、线下零售、托育、快递等。虽然这些需求在各自领域有专业性公司，但物业公司凭借与业主的低成本零距离高频接触的天然优势，有望分得社区服务市场的一块蛋糕。

空间大：物业行业准入门槛较低，参与者众多。物业行业几大业务板块均有万亿的市场潜力，头部公司市占率较低，未来有持续高速成长的机会。

行业有很强的非标准化特性：物业服务是非标准化的，不同物业业态对应的服务需求不同，定价不同；即便同一业态需求近似，也存在因项目定位、人力成本差异、地区价格管制等因素带来的价格不同。住宅业态会因楼盘定位的差别（刚需、改善）与所在城市及区域等因素带来价格差异；非住宅业态会有各自的专业化需求，比如产业园区需要产业协同或配套的商企服务、购物中心需要租户的指导及营销推广能力、学校需要长期管理经验、医院可能会有外包护工及物资配送、消毒等特殊需求。行业的非标准化对应的是细分赛道的专业化，而这对物业公司来说，比拼的是不同业态下的管理与专业能力。中小型公司可能聚焦1-2个赛道发展，大型公司可以通过收并购的方式快速获取某个业态领域从0 到1 的布局，在集团及资金的助力下快速发展。

只有少数中大型公司有能力维持快速扩张

首先，物业作为存量服务的商业模式，每年能产生稳定的现金流和利润，新项目拓展往往伴随着开销及不及预期的利润率，盲目扩大在管规模并不一定会提升回报率；

其次，物业公司为轻资产运营模式，其扩张的主要三种方式：收并购、招投标、开发商支持（含合资合作）对于非上市公司来说，均存在高门槛，如收并购需要大量资金、招投标需要强大的市拓团队，多年培养，多地的布局及投入、开发商支持力度取决于是否有关联方等等。

中小型物业公司在品牌、资源、人才、资金、房地产关联方等方面均处于劣势位置，随着规模物业企业进一步扩张，大企业在市场争夺方面与中小企业的竞争优势会进一步拉开。

利润率的维持与规模的增长靠管理、品牌和公司自身实力

如果将行业的竞争力理解为盈利能力和增长潜力，那么物业行业可以简单归纳为综合利润率高低和在管规模增速快慢的对比。

由于物业费提价难度较高，利润率的维护主要靠成本优化及增值服务的开源，同时，为了给提价留可能性，以及维护或提升收缴率，项目层面的服务品质不能因为控成本而滑坡，因此利润率的维护不是简单的去降低成本，需要在节流的的同时，持续提升业主体验，这需要公司强大的管理能力及利用机械化、智能化设备来提高效率。

规模增长的主要驱动力：1.资金带来收并购及市场化拓展的财力人力；2.品牌带来业主主动选择的影响力;3.企业自身实力与知名度带来合资合作的机遇，这三点其实与企业本身的规模及背靠的股东背景有直接的关系：体量越大的公司，一般背后有实力雄厚的开发商支持，自身通过资本市场融资也多，有能力收并购、发展团队、研发科技、改造升级项目，且有业绩诉求，这部分的案例我们在第三点讲公司扩张时以新城悦为案例分析过。

背靠开发商的物业公司有得天独厚的优势：物业服务行业在房地产产业链下游，本质上看是围绕资产的服务，而作为物业的开发方，对于后续物业服务方的选择与支持有着关键的作用；此外，开发商往往有深厚的产业链积累、政企资源及多年积累的品牌形象，对于自身物业业务的展开有多维度的加持。

行业存在规模效应

高密度有助于提升经营效率和市场拓展力：项目区域集中度的提升，可让物业公司优化人员配臵，考虑到物业行业80%的成本为人力，高密度带来的成本优势明显，而且高密度下的增值服务业务更容易取得效果。当前行业中鲜有公司区域密度足够高，而提高密度是行业的发展趋势；同时，高密度也有助于提高公司在区域内的知名度，更高的知名度利于市场拓展。

当前，物业公司的管理密度还有较大的提升空间，龙头公司也仅在其大本营的区域密度能够体现出经营效益，随着管理规模的持续上升，未来头部公司与行业平均水平的利润率分化或进一步加剧。

结论

总结以上4点行业与公司发展的现状可得出以下结论：

一，中小型物业公司受制于开发商支持力度及自身的资金实力，难以实现弯道超车；

二，大型公司之间的竞争比拼的是背后开发商及自身实力。

三，展望未来，随着头部公司增速持续高于行业增速，叠加规模效应，同时科技赋能放大这一优势，利润率有望持续高于行业，行业集中度会进一步提升。

智通元宇中小市值中心历史研究文章系列：

1、探寻氢能源制备的全球投资机会! 普拉格（PLUG.US）知多少？