嗨了!房地产板块掀涨停潮 行业何时见底复苏?

今日市场冲高回落，不过午后房地产开发却逆势上扬，板块内部掀起涨停潮。截至收盘，房地产板块大涨5.23%，阳光城(000671.SZ)、中南建设(000961.SZ)、绿地控股(600606.SH)、华发股份(600325.SH)等十余只个股涨停。

11月8日，智通财经APP获悉，交易商协表示会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

据了解，2022年以来，监管层多次支持民企融资。5月，监管部门选定了部分房企列入发债示范企业名单，并且为了解决投资人的信心问题，推出了信用风险缓释工具，民企债券融资突破。

8月，监管部门对房地产企业发债增信力度加大，示范民营房企发债由中债增提供信用风险缓释进一步升级至提供全额担保。

在此背景下，民企融资规模得到一定恢复，8月以来中债增共推进十余单房企增信项目，支持多家民营房企发债融资83.7亿元。

虽然中债增担保发债额度有限且门槛较高，难以真正扭转房企流动性困境，但是政策信号意义强劲。

11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增召集21家民营房企召开融资座谈会，中债增扶持范围进一步扩大至中小房企。

11月8日交易商协会提到继续推进并扩大“第二支箭”，其中涉及三种支持方式，较之前的“担保增信”和“创设信用风险缓释凭证”增加了“直接购买债券”，这三种方式未来都值得期待。

国盛证券认为，当前民企融资难的问题依然突出，此次支持升级将为优质民企创造更好的融资环境。

根据中指数据库统计，2022年1-10月房地产行业信用债发行总额为4028亿元，同比减少16.7%，其中国央企、混合所有制企业和民企分别发行3509、276和243亿元，同比分别减少0.9%、27.2%和73.4%，民营房企融资量大幅减少，发债主体主要集中在国央企和少数资质较好的民企。

同时当前房企面临着较大的偿债压力，截止2022年10月底，房企待偿债务余额共计2676亿元，年内到期的债务1079亿元，其中信用债余额714亿元，海外债余额365亿元。压力之下民企纷纷宣告违约、展期，根据克而瑞统计，去年至今已有45家房企出险。

可以预见的是，若此次交易商协会的“第二支箭”真正落地，当前基本面稳健的优质民企和混合所有制企业有望重新发债获得流动性的支持，缓解现金流的压力，避免行业风险进一步蔓延。

浙商证券认为，政策前置性的支持民营企业融资有利于预防年底民企风险事件继续爆发，进而预防需求出现进一步负反馈现象，帮助房地产行业在2022年四季度筑底。

目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。中邮证券指出，地产销售正处于磨底阶段，在稳需求、保交楼、稳主体的政策推动下，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的。

投资机会上，中邮证券建议关注三条思路：1)行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展、招商蛇口等龙头房企;2)滨江集团、华发股份等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展;3)优质民企(包括混合所有制房企)信用修复思路，建议关注新城控股、金地集团。