如果新城发展(01030)股价继续冲高,私有化计划将何处安放?

​距离新城发展控股(01030)举行法院会议审议私有化事项还有23天,投资者还要继续一段煎熬的日子:在上车与放弃中博弈,等待该股私有化的定调。

距离新城发展控股(01030)举行法院会议审议私有化事项还有23天,投资者还要继续一段煎熬的日子:在上车与放弃中博弈,等待该股私有化的定调。

对于一支质地不错的内房股,新城发展控股的一举一动都被业界密切关注。早在公司于7月18日公布私有化方案之时,舆论就炸开了锅。虽然早前也有细心的投资者从股价走势中猜测公司或有这一举措。不过当私有化计划面世,业界还是十分惊诧,该话题热度持续升温。

有一些小股东表现出了不舍之情。他们以兴发铝业(00098)私有化遭小股东反对告吹案例来谋求安慰。自今年4月兴发铝业公告私有化后,就有小股东发文强烈呼吁反对私有化,挽留兴发铝业。此后不到一个月,该私有化计划因未能取得法院会议批准而泡汤。

法院会议能否顺利审议,这是私有化的关键一步。新城发展控股也在近日公布,由要约人富域香港投资,建议根据公司法第86条以协议安排方式私有化公司,目前预期法院会议在2017年10月17日上午9时正举行,而股东特别大会自同日上午10时正或法院会议结束或休会后随即举行。

随着新城发展控股私有化安排逐步明晰,业界有股声音也愈发明亮,这便是:预期新城私有化计划失败。近日,德银对此“声援”,也令此说法被高度关注。

其实,在新城发展控股公布私有化计划至今,该股股价发生了一些重大变化,而这正给了德银上述预期的底气。

德银预期私有化计划失败

在新城发展控股控股股东兼主席王振华提私有化价格为3.3港元/股时,一些小股东还是很感激的。毕竟这个价格高于该股自上市以来的最高历史收盘价,也较2017年7月7日收盘价溢价约17.44%。

不过,近段时间新城发展控股的股价走势却撑大了投资者的胃口。

智通财经APP注意到,新城发展控股公布私有化计划并于7月19日复牌。当天,股价跳空高开,全天维持约逾13%的升幅,截至当日收盘股价报3.18港元,成交金额高约6.4亿港元。

在此后的一个多月时间,新城发展控股的股价在3.1-3.3港元之间搏杀,股价无大幅波动,处于横盘状态。

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新城发展控股7月19日至今的股价走势 行情来源:富途证券

历史性的转折出现在9月11日这天。受新城发展控股8月销售额同比大增等因素刺激,该股当日股价急升,截至收盘时股价报3.73港元,大涨13.72%,成交额约4.78亿港元。

自这一次大幅拉升后,新城发展控股的股价也摆脱了私有化的阴影,如脱缰的野马一路上扬。至9月22日收盘时,该股报4.44港元,较此前3.3港元的私有化价格大涨35%,成交额也不错,约1.64亿港元。

其实,新城发展控股的这波拉升行情来得晚了点。受内房企中期业绩亮丽及8月销售额同比普遍大增等因素刺激,进入9月后,内房股再次迎来盛宴,一二三线内房股全线疯涨。其中,合景泰富(01813)、中国奥园(03883)、中国海外宏洋(00081)等二线内房股分别在9月初就轮番享受了一回领涨大哥的待遇。

受益于这波内房股的大好行情,“被压抑”多时的新城发展控股上升势头看似不减。德银在9月18日发布报告表示,上调该股目标价57%,由3.28港元调高至5.17港元,维持“买入”评级,主要是新城销售较预期强劲,故上调未来两年销售预测10%至40%,并称集团过去一个季度收购的土地较多。

另外,值得一提的是,如今,新城发展控股股价远超私有化的价格,有多少小股东还愿意为私有化买单?德银在上述报告中也指出,预期新城私有化计划失败,原因是现价已高于私有化作价,或令少数股东投下反对票。

而这也正是一些留恋新城发展控股的小股东所期望的。

独立股东反对票是否超10%是关键

新城发展控股私有化将会迎来何种命运?

据了解,上市公司完成私有化的方式有两种,分别是收购和协议安排。新城发展控股的私有化就是以协议安排来进行。

这种方式在程序上具体表现为,控权股东会要求公司向股东提出协议安排,建议注销所有小股东持有的股份。有关的协议安排必须根据公司成立所在地的公司法执行,并由所有股东投票决定。如协议获得通过,协议对所有股东均具约束力。小股东所持有的股份将被注销,而控权股东将因此持有该公司 100% 的投票权。

拟被私有化的公司要符合公司成立所在地的《公司收购及合并守则》和公司法订明的投票规定。新城发展控股的注册地为开曼群岛,通过私有化议案要满足以下条件:出席会议的无利害关系股东(独立股东)中投票权至少75%的票数投票批准;投票反对决议的票数不得超过所有无利害关系股份的投票权的10%;此外,还需要有大多数出席法院会议的股东赞成。

回溯此前兴发铝业私有化失败,正是因为在法院会议上,该计划未能获所需的大多数批准,并遭全体独立股东所持全部股份中超过10%否决。

如果上市公司私有化失败,后续将会如何发展?根据此前业内人士分析,大体可以分为两类,一是利用几次供股、合股,降低分红派息的财技,让股价大跌,最终逼迫小股东主动弃权;二是大股东会继续增持公司股票,在公司基本面发展稳固的情况下,股价最终会远超过私有化建议的价格。

目前来看,私有化还未定调,新城发展控股的股价就已经远超私有化建议的价格。而如果该计划失败,公司选择善待小股东,那么该股依然有上涨趋势。

公司盈利能力正在提升

新城发展控股的基本面情况能否给足公司股价上涨的动力?

其实,从前几年的发展来看,公司盈利能力低于行业平均水平。数据显示,其2012-2016年的毛利率在18%-24%之间,净利率均在5%左右。

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数据来源:经济通

根据wind数据显示,从2011-2015年,新城发展控股的净利润都在缓慢爬坡。早在3年前,业界就指出该公司发展的问题所在:每年的收益都在增长,但是效益却在不断下降。

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新城发展控股的业绩在2016年出现了重大转机。数据显示,2016年,其合约销售额为650.6亿元人民币,较2015年翻一番;营业额为282.3亿元人民币,同比增加18.4%;毛利约66.1亿元人民币,同比增加36.1%;毛利率从20.4%增长至23.4%。最重要的是,该公司归属于公司权益持有人的净利润为13.84亿元人民币,同比增加34.3%。

从整体来看,2017年上半年,新城发展控股依然延续这种向上的势头。上半年,新城发展控股的合约销售额达约490.87亿元人民币,同比增长75.01%;收入114.28亿元人民币,同比增加22.84%。

相比于这些增长,上半年该公司权益持有人应占净利3.58亿元,同比减少27.13%,这出乎意料。好在,还有两项指标的上升,还是令人充满希望的。一是毛利率的大幅增长,上半年新城发展控股的毛利率高约33%,同比增加12个百分点;二是归于权益持有人的核心盈利达3.52亿元人民币,同比增长14.77%。

根据新城发展控股的解释,上半年公司毛利增加主要是由于结算项目结构的不同以及交付及确认销售的物业建筑面积增加。值得一提的是,随着房企2016年的火爆销售逐渐开始确认收入,新城发展控股这一毛利率水平或能继续保持。

另外,今年新城发展控股的销售依然强劲,1-8月,该集团销售金额约人民币638.97亿元,同比增长约66.29%,已经完成全年目标850亿的75%,这也令业界对其发展充满信心。

其实,新城发展控股最被看中的是大幅低价土储。早在2016年,新城发展控股就不惜花重金“买买买”,当年共收购了40个土地储备项目,收购的土地储备约为1424万平方米。

进入2017年,新城发展控股加快抢夺“面粉”的步伐。上半年,新收购的土地总建筑面积约为1571万平方米,已经高于去年全年的收购量。

截至2017年6月30日,该集团的总土地储备合计约4959.7万平方米,其中,集团权益面积约2564.45万平方米,平均收购成本约每平方米2784元。另外,新城发展控股的土地储备主要集中在二三线城市,在其土储占比中,排名前三的分别为苏州、常州、青岛。

智通财经APP注意到,以新城发展控股2017年前8月的销售均价13882元人民币/平方米计算,目前其土储成本仅占到均价的20%,远低于行业平均30%左右的占比,这为其项目的高毛利奠定基础。

在房企追求规模化时代,大量低廉的土储是房企参与竞争的利器,为将来业绩奠定基础。目前,除新城发展控股的盈利能力在上升外,相信投资者也愿意为公司充裕的土储量买单。不过有一点也不能忽视:由于融资增加导致净负债增加,截至2017年6月30日,新城发展控股的净负债与权益比率由2016年底的88.7%上升至157.4%的高位。

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