粤商郭梓宁北上掘金 奥园(03883)并购首入青岛与环渤海路线图

本文来自“观点地产网”，张凯璇。

9月20日，青岛市星海湾庄园项目规划出炉，揭晓了南方房企奥园在这里隐隐扩张的足迹。

这个星海湾庄园项目由青岛星海湾置业在2014年竞得，目前该公司的股东已更改为奥园集团。

9月21日，奥园继续宣布以4.45亿元向盛季及青岛金茂收购项目公司51%股权，后者主要负责开发青岛胶州的两幅地块，总地盘面积约8.34万平方米，总建筑面积约25万平方米。

奥园扩大在环渤海区域的布局早有迹象，今年以来，奥园已向合作伙伴天同宏基集团有限公司收购了后者位于北京的两个项目。

在签署了后续战略合作协议的情况下，有熟悉奥园的人士向观点地产新媒体透露，两家企业将在北京、北京周边或山东两地进行项目合作或收购。

以珠三角为大本营的奥园，环渤海区域是年内新开拓的疆土。上述人士称，奥园还有意进入天津、济南、大连等城市，但整个环渤海区域的销售额或货值将维持在10%左右的水平。

布局北京、青岛

青岛即墨地块早在2017年8月便被奥园收购，所涉及地块于2014年2月由青岛星海湾置业有限公司竞得，成交价为4109万元，楼面价1250元/平方米。

最近的规划局公示信息显示，该项目位于青岛蓝色硅谷核心区综合服务区鹤山路以南、滨海公路以西、大任河以北，总建筑面积4.9万平方米。其中，地上建筑面积3.1万平方米，地下建筑面积1.8万平方米，容积率1.04，建筑密度22.44%。

项目将建设13栋住宅，包括7栋3F的别墅、2栋5F的多层、2栋6F的多层和2栋10F的小高层;总户数267户，规划停车位386个。

一个月之后，如9月21日公告所称，奥园又快速在青岛落下两子。奥园内部人士向观点地产新媒体透露，这个交易大约在一个月前便开始洽谈了，起初签定了意向协议，而当天则签署了正式协议。

通过这宗收购，奥园获得了山东胶州市作住宅用途及商业用途的两幅土地，地盘总面积为8.34万平方米，总建筑面积达25.03万平方米。目前，该项目公司已获得了建设用地规划许可证。

虽然奥园仅拥有该项目51%的股权，但可控制及开发该项目，并且可按合作协议订约方间的协定有权获得其中所衍生的80%实益权益。

奥园扩大在环渤海区域的布局早有迹象，在3月份奥园主席郭梓文表态将以并购方式入京后的十天，3月23日，奥园便披露向卖方北京翰德文化发展收购北京市溪水花园物业管理有限公司全部股权，现金代价为6.58亿元。

该项目公司旗下拥有的物业包括位于北京市丰台区右安门外大街2号楼迦南大厦B段-2办公及B段-1、C段-10地下车库，作商品房的综合用途，总建筑面积约为1.6万平方米，该项目命名为“奥园二环广场”。尔后，奥园宣布收购获取了密云水库附近的北京源墅。

观点地产新媒体了解到，这两个项目都是奥园向天同宏基收购而来。其中，北京源墅原是后者所开发的彼岸香醍项目，彼岸香醍占地面积30万平米，分为三期开发，此前一二期已售罄。

据上述人士介绍，二环广场项目已经有预售证在手，奥园将在合适的时间推出，而密云的北京源墅项目，预计会在近两个月获批预售证，大概于年底发售。

北上掘金路径

在逾十年前，奥园前身金业集团便与中体产业合作开发了北京奥林匹克花园项目，但随着两家企业的分道扬镳，奥园逐渐退出了北京。

如今，奥园打马归来，在北京成立了城市公司，并在半年内迅速落下两子。

2017年8月11日，奥园商业地产集团宣布与天同宏基进行战略合作，双方将就环北京区域及雄安周边区域的棚改项目、二级地产开发项目、一二级地产联动项目等方面进行合作。

“奥园希望借用天同宏基在本土资源上的优势去拿一些项目。”上述人士说道，接下来奥园或将在北京、北京周边及山东等地与天同宏基开展合作。

在这一次合作中，观点地产新媒体发现，位于北京丰台区的奥园二环广场项目为商业办公属性，北京源墅项目则是住宅产品，而且出面与天同宏基签约的为奥园商业地产集团而非住宅集团。

上述人士解释称，虽然奥园分出了地产与商业集团等版块，但由于最初是由商业集团介入，所以整个合作还是由商业集团去推进。

除了已经进入的北京、沈阳及青岛，接下来奥园还有意进入天津、大连、济南，潍坊等城市，整个环渤海区域将占集团总销售额或货值10%左右的水平。

值得注意的是，奥园已披露的北京及青岛五个项目，均是采取并购的方式获取。相关人士介绍，招拍挂并不是奥园主要的土地拓展战略，相反地这家企业更青睐并购。虽然北京今年以来加大了土地供应，但奥园并未参与拍卖。

“因为招拍挂的资金量与溢价会比较高，而且付款的节奏会比较刚性。”上述人士补充道，如果价格合适，奥园也不排除招拍挂，但重心还是放在并购上。

至于并购所带来的风险，该人士表示，奥园对所并购的项目要求比较严格，前期会对项目的风险如潜在的债务等进行仔细的调查，“奥园一年20到30个并购项目，其实是从五六百个项目里挑出来的。”（编辑：何钰程）