德银：首置上车盘或将加速农地转换 恒基地产(00012)为主要受惠股

智通财经APP获悉，德银预期施政报告提出的首置上车盘，可能加速农地转换，一旦农地转换加速，有机会提高本地发展商的每股资产净值(NAV)约6-58%，当中恒基地产(00012)是主要受惠股。

根据德银评估，四大发展商，拥有农地最多的为恒地，约涉7483亩；新地(00016)为3000万平方尺；长实(01113)1300万平方尺；新世界发展(00017)为1760万平方尺。基于地积比率供应数量有别，若以3.6倍地积比率，四大发展商合计可提供75.96万个住宅单位；若以5倍计最多可达105.5万个住宅单位，一般需时最少3年才可转换农地，过去每年仅200-300万平方尺转换到现时年涉500万平方尺。

据德银评估，若以3.6倍地积比率，每平方尺利润2000元计，对四大发展商的每股资产净值增加介于7.6-33.3%；若以5倍及每平方尺利润2500元计，则四大发展商的每股资产净值最多增加13.1%-57.9%，恒地最多增加57.9%，新世界发展可增加34.5%，新地增加20.3%，长实地产则增13.1%。除长实予“买入”评级，德银暂对其余3间发展商均予评级为“持有”。