直击业绩会 | 万科A(000002.SZ)：短期来看市场已经筑底 恢复是一个缓慢和温和的过程

智通财经APP获悉，8月31日，万科A(000002.SZ)在业绩会上表示，从数据上来看，7、8月和6月之间确实出现了比较明显的落差，但房地产依然是个超10万亿的大市场。公司今年整个销售专项行动有四个方面动作，一是提升佣金结算速度;二是调整销售激励方案;三是整编自销团队;四是销售能力短期培训和提升。目前公司在境外银行贷款渠道还是非常畅通，所以公司在去年12月份到今年上半年为止这一段时间完成了280多亿的境外再融资工作。公司整体经营服务业务全口径收入241亿元，同比增长30.6%。去年8月份、今年5月份分别与上海市政府、广州市政府签订全面战略合作协议。同时，公司跟上海市政府、广州市政府签约，战略合作协议合作项目也在在推进中。物流业务中，截止报告期末万纬已确权冷链园区42个，可租赁面积超过162万平，公司与佳沛在2016年开始合作，从一个库增加到七个库。

据万科A介绍，在两个月前，在股东大会上称短期来看市场已经筑底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程，目前仍然坚持这个判断。从数据上来看，7、8月和6月之间确实出现了比较明显的落差。一方面，6月的快速大幅回升，包含着疫情回补、季节性等短期因素的影响，后续本身就会有所回落;7月以来，出现了“停贷”事件等等新问题，但住房刚需还是很强，房地产依然是个超10万亿的大市场。房地产进入了新的阶段，为城市提供的配套服务业态越来越丰富，也能给市场提供一定支撑。

面对8月数字的回落，公司自身销售也是同比大幅下降对于公司销售和毛利率的影响以及应对措施，公司表示，从上半年销售情况来看，仍保持在第一阵营的地位，相信下半年销售会比上半年好。公司今年整个销售专项行动有四个方面动作：一是提升佣金结算速度;二是调整销售激励方案;三是整编自销团队;四是销售能力短期培训和提升。公司无锡万科的“精工小视频”，积极传播“买万科房、品质安心、服务放心”的产品形象，并通过线上线下的带看工地活动，提高了意向客户转化率。意向客户被带看开放工地的转化率是30%左右，而常规转化率仅为10-15%。关于市场低迷下的毛利问题，短期来看，受市场影响销售毛利率确实会承受一定压力，但从长远来看，公司相信房地产行业的回报水平，最终会保持在社会平均水平上。

据悉，近期市场冲击下，债券大幅下跌已经蔓延到优质企业，针对此情况，公司表示，公司美元债价格的波动主要还是市场因素导致的，公司业绩和财务情况都比较稳健。对于未来债务清偿安排，其实公司在境外债务都有永续滚动还款安排，通常公司会提前最少一年到18个月作相应的资金铺排和规划。目前公司在境外银行贷款渠道还是非常畅通，也得到了金融机构持续信任和支持，所以其实公司在去年12月份到今年上半年为止这一段时间完成了280多亿的境外再融资工作。目前境外贷款通道非常畅通，公司也会提前做好2023年到期融资的偿付安排。

展望全年是否有机会企稳回升，公司表示，尽管上半年市场波动超出所有预期，但万科在经营性现金流仍然实现80多亿净流入。上半年已经保质保量交付11.5万套住宅。其中，比较特殊类型的情况，是最北边的哈尔滨，以及公司最西边的新疆乌鲁木齐。哈尔滨通常直播间是直播样板间、售楼处，讲的是未来的场景，而公司是直播实景交付，客户可以亲临其境体验。最终这个项目7月销售业绩是上半年月均水平的2.3倍，整个哈尔滨公司销售业绩是上半年月均水平的1.5倍。同时，乌鲁木齐市场受各种各样影响，通常商业街区很难卖，公司打造了3088商业街区。努力把当地街区做成乌鲁木齐市最热门街区，通过招商带动整个销售，老带新和老业主复购比例超过50%。此外，浙江市场客户要求非常高。公司拥有杭州古翠隐秀项目，杭州亚运村项目等。浙江公司有温州印象城Mega、杭州奥体印象城，这两个项目首年NOI率达到6%。泊寓在浙江今年以来做到整体出租率95%。值得一提的是宁波物流园区，全浙江超过三成的进口食品在公司物流仓库。

公司整体经营服务业务全口径收入241亿元，同比增长30.6%。第一个安排是倡导人人都要有销售精神，人人都要面客。公司从今年年初开始，争取不依赖第三方，用更少营销费用，提供更高性价比产品。泊寓还属于一个年轻的生意，需要靠年轻人打C端。公司现在店长和管家通过小红书、抖音这些社交媒体给准租客展示。第二个安排是对重要的少数——B端客户。今年新增160个B端客户，一个B端客户带来100个C端客户的话，160个B端客户能带来1.6万C端客户，对于重要少数的B端客户，通过B端打C端，年轻人不一定特别擅长，公司这帮人就牵头做B端客户这一端。B端客户表示，大部分客户的行政经理经常提一个要求，在全国各地有很短租赁需求，累加起来很大，助推了公司“短租业务”。第三个动作是访谈客户。公司鹏城实验室是省级实验室，深圳万科云城泊寓住了300多个博士后，跟他们访谈过程中，触发了公司未来很多新的业务可能性。公司经营服务业务较好，证明了城乡建设与生活服务商的定位得到了B端企业、G端政府、C端客户高度认可，公司各种业务长期在深圳进行各种场景布局，在此基础上，去年8月份、今年5月份分别与上海市政府、广州市政府签订全面战略合作协议。同时，公司跟上海市政府、广州市政府签约，战略合作协议合作项目也在在推进中。

关于投资拿地方面问题，公司称，长期坚持量入为出，坚持仓位合理。从合理仓位来看，公司未结算资源，包括在建、包括待开发的，大概1.38亿平米，去年竣工结算3571万平米，所以能够满足未来三年发展需求。所以公司还比较从容。除量入为出，包括合理仓位之外，今年特别重视获取“特别好”的项目。所以今年投资项目，成熟产品比例有所增加，每个项目都有一个产品方案，产品方案做得比较充分。第三，财务指标、经营指标，包括效益，净利、ROI指标比较出色，这是内部好项目三个目标。今年1-7月，万科获取21个项目，总投资额463亿，权益324亿，公司认为这21个项目无一例外都符合这样标准。例如，近期公司今年第一个当年获取当年开盘的项目——杭州星遇光年府，首开392套，全部售罄。

公司认为万物云的城市空间服务是一门非常好的生意。万物云十年战略通过蝶城把片区内社区小区物业、商企写字楼物业服务、城市空间服务有机融合起来，有效增强城市服务，并挖掘无限商机，和客户连接。公司并不追求在行业估值顶点上市，而是希望获得理性估值，成为开发、经营、服务并重的重要一环。

关于境内发债，公司希望通过公开市场的信用债发行，能够进一步帮助公司优化债务结构，降低融资本。看去年年底数据，大概境内信用债总量大概在270亿，占公司整个有息负债比大概是10%，这个比例相对来说较低。通过发行的量，帮助公司置换一些到期银行贷款和其他债务，包括提前还了一些未来一年内到期债务，通过置换，公司整个债务结构得到进一步优化，融资成本也有所降低，因此，公司披露的1-8月份新发行境内债194亿，三年期票面利率在3.02%，五年期票面利率在3.62%，整体在市场上保持相对比较低的水平。接下来还有20亿已经注册还没有发行的额度，另外还有80亿小公募正在注册过程中，如果获批，公司总量会有100亿可以再发行的额度。

公司对物流业务，包括高标仓和冷链的未来发展都持续看好。冷链是万纬物流的重要赛道。其中，中国人均冷库面积是美国的1/6，差距比高标仓还大。随着美国在内世界各国都是一系列公共事件推动监管不断提升，中国的监管也越来越多，相信赛道发展会越来越好。截止报告期末万纬已确权冷链园区42个，可租赁面积超过162万平，增速比较快。公司与佳沛在2016年开始合作，随着公司服务能力增加，公司从一个库到七个库。