兴业太古汇开业三个月了，太古地产（01972）的上海故事远未讲完

在成都远洋太古里大获全胜之后，太古地产（01972）今年把内地重心移到上海。

成都远洋太古里在2015年开业，开业后立即为成都市中心的购物地标，无论旗下零售商场还是旗下博舍酒店，都获得多项国际大奖。今年5月，太古地产与香港兴业国际共同开发的兴业太古汇在上海拉开帷幕，如今60%店铺已经开业。

作为2017年外资商业的代表作之一，兴业太古汇自开幕以来备受业内关注，对于太古来说，这既是动力，也是压力。

8月 17日，太古公司主席史乐山在太古地产业绩会上表示看好上海零售市场，同陆家嘴集团在浦东开发的前滩太古里项目也在进行中。太古地产行政总裁白德利近日在接受媒体采访时也提到：”去年是太古里的故事，今年是兴业太古汇的故事，我们希望能够见到另外一个里程碑。”

如果说过去两年，太古地产在内地的关键词是“成都”，那么现在，它的关键词变成了“上海”。

内地商场收入增13%

近日，太古地产公布了2017年上半年业绩。上半年，公司实现收入115.25亿港元，同比增长46%；净利润147.63亿港元，同比增长177%；基本每股收益2.52港元；拟每股派现0.25港元。

上半年，主要撇除投资物业估值变动后，公司股东应占基本净利同比增长30%至46.28亿元，报告称，这主要反映出售香港高档住宅物业的买卖净利增加。公司的物业投资基本净利及物业买卖基本净利也有所增长。

作为老牌收租股，太古地产的租金收入一直主要来自办公楼和零售物业两大块。

智通财经了解到，租金方面，公司2017年上半年的租金收入总额为55.55亿港元，而2016年上半年则为53.67亿港元，香港的租金收入总额稳定，中国内地和美国租金收入均有所增加。

其中，办公楼的租金收入为30.42亿港元，同比增长0.46%，占上半年总收入的26.39%；零售物业的租金收入为22.74亿港元，同比增长5.87%，占上半年总收入的25.60%。

上半年， 物业买卖录得14.47亿港元营 业溢利 ， 而2016年上半年的营业溢利则为5.25亿港元。上半年溢利主要来自香港殷然项目顺利推售。

此外，公司投资物业组合的估值上升，主要由于香港办公楼物业的估值随着租金上调及资本化率下调12.5个基点而上升。

酒店业务方面，亏损较2016年上半年为少，反映迈阿密东隅自开业以来业绩好转。在香港及中国内地，酒店入住率保持稳定。

物业组合方面，于2017年6月30日，太古应占物业组合的总楼面面积约2930万平方呎，其中2660万平方尺是投资物业，包括已落成投资物业约2250万平方呎，及发展中或持作未来发展的投资物业约410万平方呎。

值得注意的是，内地物业组合总楼面面积为1300万平方呎，其中已落成物业共1240万平方呎，60万平方呎正在发展中。于2017年上半年，内地投资物业应占租金收入总额合共15.31亿港元，投资物业估值为64095亿港元，其中太古地产应占权益为451.37亿港元。

另外，太古地产于内地零售物业组合的租金收入总额为9.06亿港元，以人民币计，相当于较2016年同期上升13%。公司预料下半年内地商场的零售销售额将有满意增长，市场对太古商场零售楼面的需求坚稳。

太古地产于内地办公楼物业组合的租金收入总额为1.79亿港元，以人民币计，相当于较2016年同期上升3%。截至2017年6月30日，广州太古汇办公楼全部租出；北京颐堤港一座租用率为86% 。上海兴业太古汇的两座办公楼在2016年下半年起分阶段启用，截至2017年6月30日，租用率为75%。

报告称，2017年上半年，北京办公楼的需求疲弱，预计下半年北京的办公楼租金将会因为需求下跌及供应量增加而走弱；市场对广州、上海静安区甲级办公楼的需求稳定，因而预计广州及上海的办公楼租金在下半年保持平稳。

颐堤港领衔内地零售销售增速

智通财经APP了解到，太古地产位于内地的三里屯太古里、广州太古汇、颐堤港、成都远洋太古里四个项目的租用率及零售销售额上半年均有所上升。其中北京颐堤港购物商场上半年的增长达68.5%，广州太古汇与成都远洋太古里则分别增长30.3%、46.8%。

相比香港项目和海外项目，太古地产在内地的零售物业表现强势，其中颐堤港购物商场上半年零售销售额增长68.5%。相对于内地其他3家商场高于三成的销售增幅水平而言，北京三里屯太古里销售额增幅最低，仅为6.5%。

从太古里在北京区域的商场来看，三里屯太古里于2008年投入运营，已经成为全国著名的潮流聚集地；颐堤港2012年开业，目前租用率达到99%，趋于稳定。内地市场中，除了广州太古汇购物商场租用率维持在去年底的99%，其他三处在今年6月底的数据与上年底相比都有不同程度增长。

业内人士表示，三里屯太古里已经开业近十年，运营比较成熟，相对于其他开业时间较短的项目自然存在更低的增长空间。上半年零售销售额增长最快的颐堤港开业时间是五年。

太古地产于内地的第五个项目，上海兴业太古汇，已于今年5月试营业，约六成的商铺已经开业。继北京瑜舍、北京东隅、成都博舍之后的第四家内地酒店——上海镛舍也将于今年年底开始营业。

太古地产布局上海

作为2017年港资商业的代表作之一，兴业太古汇难免受到业内高度关注，从该项目的资本运作也足见其收获眼球原因所在。

由于在兴业太古汇中拥有50% 权益，兴业国际在其2016-2017年财年的中报中，将兴业太古汇放在其内地项目的第一位。2002年，上海大中里地块被香港兴业国际集团以13.06亿港币买下土地使用权，几年后太古地产花了约13亿买下项目50%股权。号称总投资170亿元的兴业太古汇，自持商业的资金沉淀压力可见一斑。

智通财经APP了解到，成都太古里的建筑面积为25.1万平方米，相对于兴业太古汇约32.2万平方米的总建筑面积，前者规模更趋于国内大型综合体的平均水平。

兴业太古里包含两座超高层甲级办公大楼(香港兴业中心一座及二座)、三家豪华精品酒店(/服务式公寓)及一座高级零售商场。其中商场及香港兴业中心一座已于2016年8月底通过综合验收；第二期的建筑及装修工程(包括香港兴业中心二座)预计于2017年第一季度竣工。

业内人士称，上海商业体多，但核心商圈基本饱和，外围商业人气不低，并且还对核心商圈产生冲击。兴业太古汇就面临这一局面：动线设计不够人性化、开放式商业街的品牌招商等，加上太古汇的选址，附近就是吴江路小吃街，太古汇将上海顶级商业项目的水准再次提升。

2016年8月，太古地产在上海的第二子，前滩太古里，宣告正式启动。官方称，前滩太古里将打造全新的街区式商业中心，整个项目横跨地下3层到地上7层，占地面积6万方，总建筑面积21万平方米，其中零售面积高达12.4万平方米，比肩兴业太古汇零售体量。

2015年7月31日，陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司发布公告称，与香港太古地产合作开发前滩中心商业部分，即前滩太古里项目，太古地产持有50%股权。

太古地产对于上海的情结或许比我们想象的更深厚，白德利曾对媒体称：“上海对我们来说非常特殊，因为150年前太古来到了上海，现在我们又回到了上海这样一座城市。”

以太古、新鸿基（00016）、恒隆（00101）、恒基（00012）、九龙仓（00004）为代表的商业体来看，老牌港资商业地产商一直对上海情有独钟。一方面，这些“收租公”目前仍然掌握着商业综合体的主要游戏规则这与香港零售业的整体国际化、多样性、和永续经营的理念不无关联。另一方面，上海和香港这两个城市有很多相似之处，香港经验在上海仍会有较长时期的持续开枝散叶的能力。

上海之后呢？太古会将目光投向哪里？或许白德利在一次媒体访谈中就曾埋下伏笔：“我们对深圳非常感兴趣，深圳是中国改革开放故事中很重要的组成部分，我们希望能够在这里发展。当然，这个要取决于对的地段和对的价格。”

这只是一个猜想，至少现在，太古与上海的故事远未讲完。