雪球网友：说说我投地产股的大逻辑

本文来自“雪球网”的雪球号“凯撒统帝”，本文仅供投资者参考，文中观点不代表智通财经观点。

15年底~17年初一波轰轰烈烈的全国地产大牛市，潮水般的资金和海量信贷，面对着关城关闸般的调控策略，先灌满一线城市，一线城市关闸，潮水又涌向二线，被二线关闸又涌向三线四线，随着全国一二三线热点城市“一城一政”的限购限卖政策全部落地，举国买房的大牛市终告尾声。

现在常见人说：全国都限购了，地产行业不行了，不能投资;明后年地产商更惨，房子都卖不出去了;人均居住面积接近30了，不需要那么多房子了;居民负债率太高了，储蓄太低了;人口拐点了，不需要那么多房子了。

真的是这样?我们抽丝剥茧来看。

一.历年地产商销售额

上图可以看到历年中国TOP20房企的销售额是都在提升的，注意，是每一年，不论国家怎么调控，房地产市场怎么冷淡，熊市，TOP20的每一名以及TOP20/TOP10的门槛都在提高，而TOP3企业的销售额更是大幅提升，从08年到16年9年时间TOP3的门槛翻了12倍(17年TOP3销售额的门槛预计在4000亿左右，较16年又大幅提升，18年TOP3的门槛预计在4500~5000亿)。

二.地产商份额集中的逻辑

我以前研究过造纸，中国造纸厂超过10万家。而中国地产商有多少家?超过5万家。对，居然是和“造纸小作坊”的一个数量级的数字。以后会有怎样的趋势?

从2001年到2009年，小企业的日子太好过了。2011年开始没那么好过了，温州皮鞋皮包等厂老板开始跑路，东莞的一些低端工厂关闭，到2016年开始，大量小企业关门了，从制造业的供给侧改革，到低端污染产能关闭或向国外转移，中国版马歇尔计划赫然于纸上;地产的中高端路线，物业，产服，商业地产，文旅，未来是大房企的天下。“小作坊”的末日已经来了。

行业周期性拐点来了，是不是大部分企业不好过?是的，但是，好企业好过，龙头企业好过，地产逻辑更甚。看看恒大、碧桂园的发展速度，看看融创的并购节奏，大鱼吃小鱼这是地产行业太习以为常的事，行业集中度将会大幅向TOP企业提升。

直接上销售金额集中度数据：

国外市场：

2015年美国TOP10的市场份额为27.2%，TOP20的市场份额为34.2%，TOP50的市场份额为42.4%，TOP100的市场份额为47.9%。

2016年美国TOP5的市场份额为20%，TOP10的市场份额为29%。

集中度还在逐年提升。

香港：TOP10的市场份额在70%以上。

目前中国的地产集中度还比较低，中国地产的市值规模在12万亿~13万亿，按照TOP5企业市场份额20%计算，TOP5企业的规模在2.5万亿，门槛4000亿。

下面3~5年，TOP企业和地产巨头的商业大戏才刚刚开始。融创吃万达文旅城、恒大与麦当劳合作这都叫开胃菜，碧桂园“无脑”高价拿地，后面一定高潮不断。

菊花(大局观)继续放大，我们看看中国未来的城市化。

三、城市化

大方向说，2016年中国城镇化率57.35%， 30年后达到80%以上，平均每年提升1个百分点。

这不是小数目，以13.7亿人计算就是近3~4亿人。3~4亿人进城，对拉动GDP效果显著。

这3亿人将往哪里走?往核心城市走，往亮的地方走：

根据国务院的《人口发展规划》,2015~2030年，农村向城镇累计转移2亿人，2030至城市化基本完成时，将继续转移1亿人以上。

2016年底中国城镇人口约7.9亿，即未来城镇化彻底完成之后，农村人口将不足2亿。

同时，一线城市深圳城市化率100%，上海北京城镇化率超过85%，城市人口也几乎挤占了城市设计所能容纳的极限资源，政府逐步“赶人”，北上将试图维持人口总数恒定， 其余5~10个核心城市及环一二线核心城市城市群将成为下一阶段城市化(人口和城建)最快速的板块。

随便挑几个明星城市举例：

成都2016年人口1400万，2030年成都市规划人口2300万，2030年成都都市群规划人口4200万。

郑州2016年人口860万，2020年人口1100万，2030年人口2000万。

武汉2016年人口890万，2020年人口1300万，2030年人口1700万。

人口规划是城镇化的布局和预期，有些虚，我们换2个城市看真实数据：出生人口。

南京2011~2016年出生人口： 5.8万-6.5万-6.4万-7.1万-7.7万-10万-11万(预计)

杭州2012~2016年出生人口：6.2万-8万-10万

接下来，重点来了，我们看城市群：世界六大城市群之一长三角城市群

(以下均为实地考察或调研过)

1.2 苏州市东边园区开发了不超过5~8年，苏州市西边又开发新区，招商、盖楼、酒店等非常效率，直接和无锡接壤，城市完全相连，东南边昆山发展更早接攘上海多年。

3 嘉兴的嘉善、平湖直接对接上海示范区，直连上海的轨道交通已经规划，嘉善也被称为上海的“雄安新区”

4 南通城市化速度非常快，海门已撤县并区，启动未来也将撤县并区，大片农村土地被收回城市化(亲戚得村子也在搞拆迁，盖商品房)，崇启大桥直接对接上海。南通的GDP增长非常快，增速将多年保持江苏省内TOP3甚至TOP2。

5 杭州历史上萧山 余杭认可度一直非常低，但是近年发展神速，GDP贡献提高非常快，G20峰会也在萧山举办，杭州城市的整体规划也一看就懂：南拓、北调、东扩、西优。

6.7 南京仙林和镇江句容宝华已经无缝对接，江北新区的发展也将带动宁镇扬轨道交通一体化。

我们过往感叹东京都市圈的城镇化程度，我们总被东京横滨千叶2000公里的轨道交通所震慑。

然而我想说的是：到2040年，长三角将十个城市城域完全互连，轨道交通无缝覆盖，成为真正的世界第一大城市群，从那以后人们不会再拿东京都市圈来举范例了。

珠三角、京津冀以及其他城市群发展速度也会一样神速，中国现在每年10~15个城市30条以上地铁同时在修建，这叫：中国速度。

兵哥（雪球大V：小兵009）说过：1980年~2030年是中华民族大牛市，看准这一点的都发了财。

我补充下半句：世界上最史诗级城市化的五十年，你无法想象未来会有多好。

你看懂了吗?其他的大逻辑还重要吗?（编辑：王梦艳）