长租公寓、联合办公“左右开弓”，龙湖(00960)打造商住办综合生态圈

文章来自微信公众号“克而瑞地产研究”，作者房玲，易天宇。

近日，龙湖地产公布2017年上半年企业已实现累计合约销售926亿元，同比增长140%，完成年度目标84%，距离其千亿目标近在咫尺。其实不仅销售上节节攀升，龙湖在地产开发外同样也在积极地探索着创新业务。从2016年开始，龙湖地产已相继推出了联合办公产品“一展空间”和长租公寓“冠寓”，而长租公寓更将会是龙湖的第四个主要业务板块。

租赁市场政策利好，各大房企抢占长租公寓领域

2016年以来，推动租赁市场发展的利好政策频出。2016年6月国务院办公厅出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中开展住房租赁企业则摆在了培育市场供给主体的首要地位。此外2016年12月，在中央经济工作会议上更是提出了要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展等等。进入2017年后，各地包括广西、湖北、四川、天津等都陆续出台了关于培育和开展住房租赁市场的施行意见，从金融、土地、财税、市场监督等等方面给予支持。

此外在土地供应方面，2017年以来，北京、上海等热点城市的住宅地块都有了一定比例的自持要求，上海更是于7月4日在浦东新区和嘉定区推出了两块租赁用地，仅用于出租不得出售。而根据日前发布的《上海住房市场“十三五”规划》，“十三五”上海新增租赁住房用地1700公顷、租赁住房约70万套。此外，随着热点一二线城市租住人口的提升，流动人口对长租公寓市场的需求也十分可观。未来租赁市场发展前景和空间都颇为可观，这也推动了房企进一步抢占长租公寓市场。

事实上从2013年开始，各大房企就已陆续抢先布局长租公寓市场，截止目前TOP30房企中已有1/3的房企通过不同方式参与到长租公寓领域。以万科为例，从2014年年底万科便推出了长租公寓品牌“万科驿”( 之后更名为“泊寓”)，而在2017年2月万科董事会秘书朱旭表示，今年万科将会把长租公寓作为重要的着力点。龙湖于2016年也推出自己的长租公寓品牌“冠寓”，在短短一年不到的时间里，龙湖冠寓先后在成都、重庆、杭州、苏州、武汉、西安等地落地开花。

轻重并举全国布局，龙湖冠寓计划三年租金将达10亿

2017年3月，龙湖首次发布冠寓品牌形象及品牌主张，并正式推出“核桃”、“松果”、“豆豆”三条符合青年居住习惯的特色产品线。冠寓目标客群为20-35的青年人群，以“我家我自在”为品牌主张，旨在为租客打造温暖便捷的青年社区。以2017年3月开业的龙湖冠寓重庆源著店为例，项目配备公区读书吧、24小时健身房、洗衣房、社交会客厅等等功能区间，来满足青年人群的各种需求。该店开业当天共推出173间，主力户型为30平米的套间，开业前出租率就达到了86%，开业三个月后，总房源311户中有304户已出租。

从城市布局来看，冠寓未来将聚焦北京、上海、广州、深圳、重庆、成都等12个一线及领先二线城市，在初始阶段将会较多采用轻资产的形式，企业计划未来逐步实现轻重资产并举，最终资产轻重比为2:8。龙湖集团副总裁兼冠寓CEO韩石曾表示，将力争用三年的时间，让冠寓跻身于全国长租公寓市场的前列。在2017年的全年业绩会上，邵明晓也曾透露计划每年开业1万到1.5万间，以2017年为第一年计算，预计三年后租金收入将能够达到10亿以上。目前龙湖长租公寓业务的毛利率维持在35%左右，相信随着运营的不断精细化，未来该项业务的利润空间也会进一步提高。未来冠寓作为龙湖的第四大主航道业务，将会成为龙湖举足轻重的一个利润增长点。

依托商业优势，打造全国办公生态链

除了长租公寓外，在近年来比较热门的联合办公领域，龙湖也在积极布局。联合办公相比于传统办公，租赁更便宜，空间更节省，形式更为灵活等特点，受到了许多企业的亲睐。2016年龙湖也顺势推出了 “一展空间”，定位为商业综合体中的联合办公，将商业和联合办公两种业态联系到一起，在依靠商业综合体客户资源的同时，也为其中的商户和入驻企业提供了便捷、专业的办公场地、优质的产品展示及特有的推广渠道。以上海虹桥天街的“一展空间”旗舰店为例，该项目位于大虹桥核心板块，是国家级战略中的重点规划区域，通过依托周边商业区及虹桥综合交通枢纽的巨大客流量，为出租率带来了有力的保证。据了解，该项目建筑面积11000平米，共拥有1100多个工位，首期推出800个工位，入住率就达到了83%。

“商业综合体中的联合办公“这样的模式，离不开龙湖在商业运营上的优势及经验。截止2016年底龙湖已拥有了19个商业项目，且大都位于一二线城市核心区域，这些商业项目为龙湖积攒了大量的客户资源，也为一展空间的未来扩张奠定了扎实的基础。截止目前“一展空间”已成功落子北京、成都、上海等城市，且市场反应都较为不错。未来“一展空间”还将继续依托龙湖强大的商业优势和客户资源，进一步扩张，企业计划未来两年间将陆续发展到5个重点城市，数量达到20个。

商业、公寓、办公协同发展，形成商办住优质生态圈

“冠寓”与“一展空间”是龙湖对创新业务的新尝试，龙湖凭借其商业优势与经验，为两者提供强大的依托，而两者的发展也可以让龙湖原有商业综合体的空间利用更加有效，增加出租率的同时，加强客户黏度，从而产生稳定的增长收益。从商业到联合办公，从联合办公再到长租公寓，实现办公、居住、消费的一体化，打造出商办住紧密结合的商业综合体生态圈，这或将成为龙湖商业未来发展的重要方向之一。

虽然长租公寓和联合办公发展势头强劲，但同时也存在许多的不确定性。例如在中国，联合办公仍是个较新行业，且面临着数量过剩，竞争激烈等问题，而且这类办公模式主要面对中小型公司，可能出现流动性较大等问题。此外长租公寓方面，也存在着租金相对较贵，对地段或周边的商业环境有很强的依赖性等，对房企的运营能力也是一个考验，而随着越来越多的企业进入，未来长租公寓行业也将面临洗牌。因此企业在积极扩张的同时，还要进一步增强产品竞争力与整体运营能力。（编辑：何鹏程）