SOHO中国（00410）十年不涨，潘石屹却靠卖物业套现了236亿

SOHO中国（00410）又卖掉了一个物业。

6月26日上午，SOHO中国发布公告称，以35.73亿元人民币整售上海虹口SOHO，折合单价为51000元/平方米，交易通过股权转让完成。买家为新加坡公司吉宝置业旗下的吉宝置业中国、吉宝资本旗下首峰资金管理与另一名联合投资者。此次出售完成后，SOHO中国将从中获得毛利润约1.27亿元。

智通财经注意到，这是SOHO中国于2012年宣布从“销售”向“自持”物业转型后出售的第6个项目，也是继SOHO静安广场、SOHO海伦广场之后出售的又一个上海物业。

2012年8月，SOHO中国在业绩会上表示告别以往的散售模式、从“开发-销售”转向“开发-自持”，并推出SOHO 3Q联合办公空间，于2015年2月为旗下商办物业注入“3Q”运营思维。

2007年10月8日上市至今，SOHO中国的股价仅在上市后一个多月间有涨幅表现，从2007年11月起，SOHO中国的股价一跌再跌，再没超越过10.10港币的发行价。

在SOHO 3Q具体利润表尚未面世之际，靠接二连三卖掉手中的物业，潘石屹能否拯救SOHO中国长期趴着走的股价？

SOHO中国月K图，源自雪球

截至6月26日收盘，SOHO中国报3.86港币，涨4.61%，成交量达3334.43万，成交额为1.28亿港币。

出售物业，三年套现236亿元

公告内容显示，这次出售的虹口SOHO总建筑面积约9万平方米，可租面积约7万平方米，是集办公、商业于一体的综合体。持有虹口SOHO的项目公司还有未偿还的境内银行贷款本金为13.5亿元，SOHO中国称，此次交易的销售价格高出成本53%，实现盈利的同时，为公司带来了充盈的现金流。

截至2016年末，虹口SOHO的总成本为23.37亿元，租金收入为7933万元，项目评估价值为34.36亿元。

而就在三个月前的公司2016年业绩发布会上，潘石屹曾表示，本来已与一家著名公司谈妥出售虹口SOHO，公司希望将这笔收益用在境外投资，但遇到了资金出境较为困难的情况。考虑到持有人民币不如持有物业的价值，因此公司取消交易，他本人并亲自写信向买方道歉，已获得理解。

智通财经梳理发现，三年内，潘石屹通过出售旗下业务套现236亿元。而在出售项目的同时，潘石屹再未买过一个新项目。

在2012年宣布SOHO中国从“销售”向“自持”物业转型后，潘石屹开始着手出售旗下项目。

2014年2月28日，SOHO中国宣布将其在上海的两个项目“SOHO静安广场”和SOHO海伦广场“以52.3亿元的对价，出售给金融街控股。

同年9月份，SOHO中国将凌空SOHO一半的项目出售给了携程网，总对价约为30.5亿元。

2015年9月23日，SOHO中国宣布退出上海外滩金融中心项目，以84.93亿元向其股东之一复星国际（00656）出售名下外滩项目的全部股权。

2016年7月29日，SOHO中国以人民币32.97亿元整售SOHO世纪广场，包括商业办公面积4.3万平方米，折合单价76700元/平方米。出售完成后，SOHO中国获得5.02亿元的毛利润。

在公司2016年业绩会上，潘石屹曾说：“做生意永远不变的就是市场高峰的时候出货，市场低峰的时候进货。”彼时，潘石屹表示，还要在上海再出售三个非核心项目，分别为凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场。

目前，SOHO中国在此前宣布的可出售的非核心物业中还剩下凌空SOHO和SOHO天山广场没有完成出售。SOHO中国表示，公司持有物业的建筑面积将达到160多万平米，包括2017年入市的SOHO天山广场，以及2018年底即将完工的丽泽SOHO和古北SOHO，未来SOHO中国在上海拥有的办公楼项目仅剩5个。

“包租公”转型阵痛已过

2012年8月，潘石屹于年中业绩会中宣布，告别以往的散售模式、从“开发-销售”转向“开发-自持”，相当于 从开发商转做“包租公”。

转型消息彼一公布，SOHO中国的股价连续三日大幅下跌。SOHO中国也在接下来的几年遭遇着转型带来的阵痛。

不过，2016年SOHO中国的成绩单显示，租金收入环比再度大增，也意味着SOHO中国已经度过转型阵痛期。

公告显示，2016年SOHO中国实现营业额约15.77亿元，同比上升58%；毛利润约12.42亿元，同比上升69%，毛利率达79%；净利润约9.1亿元，同比上升69%。此外，关注度较高的租金收入约15.11亿元，同比上升44%，物业整体出租率达96%。

对于租金收入的上涨，SOHO中国财务总监唐正茂对媒体介绍，自2012年SOHO中国宣布转型后，公司的物业出租年收入增长到当年的10倍，相信公司未来的收入还将继续增长。一方面是因为成熟物业保持满租，另一方面是新项目完工后，总出租面积将会不断增加。

唐正茂表示，2016年末竣工的SOHO天山广场已经启动出租，预计在一年后出租率将达到90%，目前该公司还有丽泽SOHO和古北SOHO两个在建项目，预计到2018年底将会完工。

而SOHO中国转型后这几年该公司租金收入也不断上涨。2016年，SOHO中国租金收入约15.11亿元，同比上升44%；2015年，公司全年租金收入约10.52亿元，同比增长148%；2014年，SOHO中国租金收入为4.24亿元，同比上涨51.7%。

SOHO 3Q能否成为盈利增长点？

SOHO 3Q项目被潘石屹定义为“移动互联网时代的共享办公空间”，从选房、订房到付款交易每个环节都在网上进行，为流动人群提供O2O模式的办公场所。

SOHO中国管理层在2016年全年业绩发布会上介绍，SOHO 3Q是商场上最强的品牌，也是目前北京及上海最大的分享办公区，SOHO 3Q已在北京和上海陆续开设了17个SOHO 3Q中心，2个正在建设中，拥有多达1万6千的办公座位，达到85%的出租率。

SOHO中国首席执行官张欣在业绩会上表示：“相对较低的出租率是我们的策略，前期为了追求近满的出租率。但在续租时租金会有个明显的提高，大约25%左右。”

潘石屹表示，当前3Q业务主要是在SOHO自有物业中开展，仍然处于不断适应市场的阶段，未来几个月还将继续进行调整和优化，等到真正成熟之后才会进行扩张。按照潘石屹2016年的计划，3Q业务在北京市场达到成熟状态之后要到一些互联网和新经济活跃集中的城市进行输出，包括西安、成都、深圳等一二线城市。

智通财经注意到，SOHO中国于2007年10月8日在港交所上市，融资19亿美元，创造了亚洲最大的商业地产企业IPO。上市至今，SOHO中国的市净率却从2.35倍降低至0.52倍左右，市盈率从2008年12月31日的72.8倍下滑到如今的20倍左右，股价也从2007年10.10港元的开盘价跌落到如今4.00港元以下。

对此，潘石屹等管理层坚持认为是香港市场低估了SOHO中国的价值。所以SOHO中国最近几年一直在大规模地回购股票，从2008年到现在，总计回购股票接近5亿股，花费现金28.9亿港元。不过这些股票回购，似乎对提升股价影响不大。

潘石屹曾在SOHO中国2015年度股东大会上回答投资者提问时答道：“SOHO中国经过这么多年努力，我们觉得为公司创造了很多价值，现在股票价格还是这个样子。我也不明白香港这市场怎么回事。可是我还是觉得公司价值大大低估了。有时我们想，我拿50个亿买一块地，可以放到公司里面后就变成了25个亿了。这生意怎么做。所以我们对香港市场的认识了解是不明白。所以你问这个问题我也问。这么多年从各种发展指标，产品都是与众不同的，为什么股票就上不去呢。所以我们还要不断的研究。私有化？回购？的确好多朋友建议私有化，先这样吧，下一步再看。现在还没有这个决定。”

今年以来，在香港房价飞涨的带动下，一些港股物业股踏上价值重估的征程，升势凌厉。年初至今，丽新发展（00488）、泛海国际（00129）的股价更是分别取得74.66%、71.52%的涨幅。在同样寸土寸金的北京、上海持有物业的SOHO中国，能否有机会分这一杯羹？