高层增持撑股价连涨三天，中国金茂(00817)会成为下一个恒大吗？

5月，恒大和融创领跑整个地产板块，一骑绝尘。最近，这个上涨的接力棒似乎传到了中国金茂（00817）的手中。

6月20日，中国金茂大涨9.02%至2.78港元。21日，该股开盘后一路走强，盘中股价一度创下近9年新高，最后以2.84港元收盘，涨2.16%。

连续两日股价上涨主要与一则公告有关。6月19日，中国金茂发布公告称，为彰显对公司的信心和股票投资价值的认可，近日，执行董事和管理层以自有资金在联交所场内购入了公司的普通股股份。

截至6月19日，中国金茂的执行董事、管理层共计购入该公司的普通股653.2万股，平均成本为每股2.55港元。该集团还在公告中强调，公司没有参与上述集中购买，也没有对有关执行董事及管理层参与上述购买提供任何财务资助。

公司高层的增持无疑是中国金茂股价的直接催化剂。自上述消息传出后，中国金茂已连涨三天。截至6月22日收盘，中国金茂报收于2.85港元，涨0.35%。“走得如此完美，又一个恒大”，前日有投资者在雪球上如此感慨。

（中国金茂日K图）

如果要探讨中国金茂的股价能否继续实现突破，归根结底，或许还是要看高层增持的底气究竟来自哪里？

销售均价远高于同行

成立于1995年的中国金茂是中国中化集团旗下房地产和酒店板块的平台企业。其于2007年登陆香港主板上市，主要业务覆盖土地一级开发、房地产开发和销售、商务租赁及零售商业运营以及酒店经营。2014年，为打通融资渠道，中国金茂将其酒店运营平台金茂酒店-ss分拆上市，该集团持股比例约为66.5%。

智通财经获得的资料显示，2016年，中国金茂的收入为273.04亿元人民币(下同)，同比增长54%；该公司股东应占溢利25.36亿元，同比减少17%；每股盈利0.2376元；拟派末期股息每股0.09港元。

中国金茂称，公司拥有人应占溢利下滑主要由于在该集团2016年利润重大来源的上海国际航运服务中心项目上，其仅拥有50%的权益。若未计及投资物业公平值收益的该公司所有者应占溢利为20.69亿元，较上年度下降10%。

虽然中国金茂2016年的业绩不及券商、投行的预期，但从该集团业绩报中透露的信息来看，其2017年业绩仍具备一定的看点。

首先是，中国金茂2016年的总签约销售额约485亿元，同比增长61%。其中物业签约销售额为375亿元，同比增长35%；累计签约销售建筑面积约147.3万平方米，同比增长34%；销售均价为25435元每平方米。

而来自克而瑞研究中心的数据显示，2016年，30家典型房企的销售均价为12056元/平方米。相较来看，中国金茂的销售均价远高于行业平均水平，其物业项目具备较高的溢价能力。

380亿的已售未结金额为17年业绩添保障

并且，中国金茂在公告中称，截至2017年2月28日，该集团物业及土地已签约销售未交付结算的金额约为541亿元(截止至2016年2月28日，已签约销售未交付结算的金额约为284亿元)，其中符合竣工交付条件即将会在2017年交付结算的金额约为380亿元。

如果这部分项目能够顺利交付，那中国金茂2017年已锁定的结算就有380亿元。这部分款项已为该集团2017年业绩提供强有力的支撑。

安信国际在研报中提到，其估算上述541亿未交付结算金额中有约 136 亿元为权益比例 80%-90%的高毛利率一级开发项目。按照中国金茂的计划，2017 年将有185万方一级开发项目竣工（总竣工面积约 350 万方），这可以为今年净利润反转以及毛利率提升提供有力支持。

除此之外，中国金茂还给自己定下了580亿元的2017年销售目标。其中510亿元为物业销售，70亿元来自土地一级开发。截至2017年5月31日止5个月，该集团已累计取得物业签约销售额148.7亿元，同比增长54%，占其全年计划的29%。

尽管中国金茂前5月销售额的同比涨幅仍略低于同行企业的平均涨幅，不过随着下半年在北京、上海、长沙、南京等城市的物业开发项目及一级开发地块陆续推出，该集团的销售额或将出现较大幅度的增长。

土地储备充足，长期看具备潜力

再看看中国金茂的土地储备。兴业证券曾在其研报中提到，中国金茂的核心竞争力在于能在重点城市获取土地以及开发具有差异化和有溢价能力的高端产品。

公开数据显示，中国金茂在2016年先后在天津、深圳、合肥、郑州等城市，获取了16个项目，新增土地储备285万平方米。其中公司权益面积为161万平米，权益土地款为312亿元。

拿地价格似乎也非常划算。该集团执行董事兼首席执行官李从瑞曾在业绩会上表示，2016年中国金茂进入的六个新城市里，所有拿的地现在的土地价格与当时拿地价格相比，基本上都有20%以上的加成。

另据公开资料，截至2016年底，中国金茂土地储备达3695.34万平方米。

（中国金茂2016年年报上显示的储备项目）

中国金茂的土地储备城市除了北京、深圳、上海等一线城市之外，主要位于南京、宁波、苏州等重点二线城市。虽然在楼市调控政策之下，一二线城市的房价出现回落。

但中原地产首席市场分析师张大伟曾指出，政策刺激虽然可以改变短期市场格局，不过中长期的楼市走向依然取决于供求关系的基本面，归根结底体现的是经济发展和城市吸引力。人口净流入是分析城市吸引力和未来房价走向的一个最重要的指标。

从长远来看，目前中国金茂正在布局的一二线城市仍然是较有吸引力的城市，隐藏着大量购房需求。

李从瑞亦在业绩会上介绍了中国金茂2017年的拿地计划——“今年金茂的拿地预算为200亿。一方面，中国金茂将深耕已经进入的城市，同时包括厦门、成都、北京、上海的卫星城市也会列入考察视线。”

财务状况健康，手持现金180亿元

虽然中国金茂2016年新增土地储备面积较2015年同比增长56.6%，但却并未因此债台高筑，其债务情况反而更加优化。

截至2016年底，中国金茂的净资产负债率下降12个百分点至56.8%，手中现金也由2015年底的109.97亿元，增长至180.46亿元。

此外，中国金茂首席财务官江南曾透露，2016年年报中的核心数据杠杆比率比2015年下降了5个百分点，资产负债表得到进一步的强化。2016年金茂的总体融资成本从5%下降至4.5%。

中国金茂的融资成本有多低呢？或许可以看看下面的数据：3月，中国金茂全资附属公司发了一笔于2022年到期的5亿美元优先担保票据，年息为3.6%。4月时，该集团又发行一笔本金为人民币25亿元的中期票据，票面利率为4.65%。这两笔债券的利率均低于行业平均水平。

在2017年业绩有强力支撑、并且土地储备充足、整体财务状况稳健的情况下，中国金茂的管理层如此增持或许也就不奇怪了。