兴业证券:维持招商蛇口(001979.SZ)“买入”评级 资金优势持续凸显 销售累计高增

智通财经APP获悉,兴业证券发布研究报告称,维持招商蛇口(001979.SZ)开发与运营并举,融资优...

智通财经APP获悉,兴业证券发布研究报告称,维持招商蛇口(001979.SZ)开发与运营并举,融资优势明显,在一二线核心区域有大量优质土地储备,中长期看好公司投资价值,维持2021/22年盈利预测为1.68/1.86元,PE为7.4/6.7倍,维持“买入”评级。

兴业证券主要观点如下:

公司资金优势持续凸显。

当前行业信用风险犹存,但公司融资渠道相对畅通,成本较低,融资优势突出,为公司开发与运营并举发展奠定基础。

1)三道红线持续达标。截至2021年6月末,公司剔除预收账款的资产负债率为60.26%,净负债率34.74%,现金短债比1.35。

2)财务结构稳健。三季度末,公司有息负债1714亿元,同比增长10.1%,其中长期借款占比60.6%。

3)多元化融资渠道丰富,融资成本较低。今年以来公司共发行债券(中票、公司债、ABS、超短期融资券等)规模235.39亿元,平均融资成本3.09%。上半年公司综合融资成本4.6%,较2020年末下降0.1个百分点。

销售累计高增,供给侧改革下份额有望加速提升。

2016年-2020年,公司销售规模快速增长,年均复合增速39.2%。2021年1-10月,公司累计销售金额2575.1亿元,同比增加19.1%。公司行业排名由2016年的14名提升至2021年10月的7名。行业供给侧改革背景下,公司资源、资金优势突出,市场份额可能加速提升。

拿地积极,聚焦一二线城市,土储丰厚。

1)补库存较为积极。1-10月,公司累计拿地1266.1万方,拿地金额1610.1亿元,拿地力度(拿地金额/销售金额)62.5%,较2020年提升8.3个百分点。

2)投资围绕一二线核心城市。1-10月按拿地金额计算,一二线占比74.6%,较2020年提升7.2个百分点。截至2021年上半年,公司未竣工口径土储5708万方,其中70%位于一二线,价值丰厚,支撑规模增长。持有型物业发展具备一定基础。截至2021年6月,公司持有型物业经营收入16.7亿元,同比+21.8%;投资性物业净额990.7亿,占总资产比重11.9%。

公司未来大力发展商业,提出“双百计划”,资源、运营有支撑,发展可期。

1)资源有支撑:截至2021年6月,招商商管持有管理商业项目66个,总体量近400万方,3万方以上项目17个。目前在建商业项目28个,预计5年内开业。此外,今年3月管理层在2020年业绩发布会提出每年购地金额10%左右投入持有商业,也支持目标完成(2020年7-8%)。1-10月,按拿地金额计算商业+综合体拿地占比41.7%。

2)运营有支撑:原凯德总经理袁嘉骅、中骏高管贾晋燕等优秀人才加盟为公司商管体系重塑提供重要支撑。

风险提示:核心城市房地产调控超预期严格等。

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