中国房地产寒风凛冽，世茂(00813)主席1.39亿卖了点项目

一个远居五六线的小城市，一夜之间得到了“豪宅教父” 世茂房地产(00813)的亲睐，令世茂房地产与自己重返一二线的目标背道而驰，竟是为何?

这个小城，就是福建省南平市的一个县级市武夷山市，以旅游为支柱性产业。

5月29日晚间，正当业界沉浸在中国恒大(03333)股价疯涨，当日市值一度突破2000亿港元的狂欢中时，世茂房地产却默默地发了条公告表示，拟以1.39亿元接盘公司主席在武夷山市的物业项目。

如今的房地产市场正在分裂，一头是龙头房企肆意的狂欢，而另一头却是更多的中小房企在中国房地产的寒风凛冽中挥泪甩卖项目，甚至也把自己标价售卖。

自2017年开年至今，房地产企业需求端、资金端双向受抑，行业集中度加速提升已是必然。市场上时不时就上演“大鱼吞小鱼”，中小房企被兼并的戏码。

而世茂房地产原本一场很平常的收购，在当下看来，也更多几分蕴意。

一场左手换右手的资产腾挪

世茂房地产的上述收购可以分以下几点来看。

1、上述收购的签约方分别是：买方世茂房地产的全资附属世茂房地产投资有限公司与卖方Shimao International Holdings Limited，二者订立股权转让协议，拟收购Perfect Run Group Limited(目标公司)的全部已发行股本，现金代价1.39亿元人民币(单位下同)。

2、目标公司主要从事投资控股，主要资产为全部位于武夷山市的物业。

3、截至2017年5月29日，世茂房地产的执行董事、董事会主席及控股股东许荣茂实益拥有卖方100%权益。

4、根据港交所披露易的数据显示，目前许荣茂拥有世茂房地产的股份比例为67.64%。

通过上述4点的拆分，不难看出，此番收购就是许荣茂将武夷山市的物业项目由目标公司转移到上市公司世茂房地产的名下，这是一场左手换右手的资产腾挪游戏。

那么这块资产，质地如何?根据公告显示，截止2016年12月31日，目标集团的综合资产总值及资产净值分别仅约774万元及694万元。

智通财经注意到，该目标集团在2015年、2016年度的除税前亏损净额分别约为37.9万元及39.9万元。

由此看来，许荣茂做了一时的甩手掌柜，不过在世贸房地产接手后，其依然要为如何盘活这块资产而头疼。

另外，根据公告显示，世贸房地产收购的物业项目主要有三块。

1、物业 A 的相关土地使用权(总占地面积约110154平方米);

2、物业 B 的相关土地使用权(总建筑面积约385平方米);

3、物业 C 的相关土地使用权(总建筑面积约3735平方米)。

假设物业A的总占地面积就是总建筑面积，那么可以计算出，世贸房地产此番收购的地块建筑面积约为11.4万平方米。

如果以收购的代价1.39亿元除以11.4万平方米，那么可以得出，上述收购地块的楼面价约1219元/平方米。

那么，目前武夷山市的地价是何水平?根据武夷山市国土资源局在5月16日发布的一则国有建设用地使用权公开出让公告显示，有一地块土地面积为18666.67平方米，1.1<容积率≤1.874，土地用途为住宅和商服用地，竞拍起始价为3043万元。

假设该地块的容积率为1.8，那么，该地块的建筑面积约3.36万平方米，以竞拍起始价3043万元计算，那么该地的楼面价约906元/平方米。

以上述两个楼面价的粗略对比，再考虑不同地块的其他附加值，也就是说世茂房地产此番收购不算贵。

世茂房地产的商业梦

在上述收购之前，世茂房地产的项目地图里从未出现过武夷山市。

根据该公司年报显示，2016年，世茂房地产分别在福州、北京、南京、杭州、厦门、合肥、济南及武汉等地增加土地储备396万平方米(权益前)。目前，世茂房地产旗下拥有132个项目，分布于全国43个城市，共3079万平方米(应占权益)的土地。

智通财经注意到，无论是世茂房地产在2016年新增的土储，还是之前的项目，都没有武夷山市的。该公司在福建的项目，集中于福州、泉州、厦门三个城市。

另外，此前多年世茂房地产的战略重心出现偏离，曾一度重仓三四线城市土储，导致其近年发展受三四线城市库存拖累，而变得缓慢。

不过，从2015年开始，世茂房地产调整土地布局，每年新增土地储备90%以上都位于一二线城市。截至2016年12月31日止，该公司一二线城市库存占比为67%。

此番世茂房地产突然掉头转向五六线城市，葫芦里卖的什么药?

根据公告显示，上述A、B、C的三项物业具体分别为：

物业A：武夷山国家旅游度假区 W-47 号整个地段及 W-48 号地段未出售部分(土地许可为高尔夫球场和别墅用途);

物业B：武夷山国家旅游度假区商业 A 区8 栋3层(土地许可为住宅用途)

物业C：武夷山国家旅游度假区“钓鱼湖宾馆”(土地许可为商住综合用途)，连同建于其上的四层空置宾馆。

世茂房地产表示，上述收购是因为董事看好武夷山市的旅游休闲业前景，认为收购(尤其是物业A及物业 C)可为集团开拓土地储备作未来发展提供良机。

值得一提的是，世茂房地产已申请将物业 A 的土地许可用途变更为开发酒店。同时，上述签约双方也约定，如果自股权转让协议生效日期起 12 个月内已就物业 A 变更土地用途取得相关政府或监管机构的书面批准，则收购代价须调高5890万元至约1.98亿元。

通过上述分析，不难看出，世茂房地产收购上述物业意在发展商业。

据了解，早在今年三月的投资者会议上，世茂管理层提出希望商业板块在未来5年有比较大的增幅。在此基础上，世茂五年后的商业和酒店收入将从2016年30.9亿大幅上升到71亿。

值得一提的是，世茂房地产过去两年一直集中于去库存，运营比较保守，在商业地产投入较少，所以世茂商业地产的表现基本是原地踏步。而随着基本面的好转，如今，世茂希望通过引入华润旧将吴凌华来优化商业地产业务。

那么，在业绩上想要打翻身战的世茂房地产在武夷山市会“折腾”出什么样的商业图景?