新城发展(01030)H股为啥比A股更吸引?

作者: 智通编选 2017-05-29 12:02:13
看好港股新城发展控股(01030)多于看好A股新城控股(SH601155) ,看好理由包括四个方面。

导读:

下文转载自“雪球”,作者“LTLyra”,原文标题为《新城发展控股,看好的理由》。文章认为,新城发展(01030)估值严重低估,即假如2017年按1000亿销售,8%净利率,净利润80亿。但值得注意的是,另有雪球股友对此表示不赞同,新城有大量项目并非100%股权,在计算利润时候需要乘以股权比例,而这个比例实际多少,报表一般不直接提示。因此销售净利率8%,不等于1000亿就有80亿利润。

截至发稿,新城发展(01030)涨7.96%,成交1183万。本文观点仅供投资者参考,不代表智通财经观点。原文如下:


首先声明,看好港股新城发展控股(01030)多于看好A股新城控股(SH601155) ,看好理由如下:

1. 业绩持续稳步增长,2011年到2016年,按销售额排名,新城排名分别是31,28,25,21,15。可以看到在业内排名稳步增长。销售额从2011年的142亿,增长到2016年的685亿,基本是一个5年5倍的态势。2017年销售,大概率过千亿了。

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2. 估值严重低估。2017年按1000亿销售,8%净利率,净利润80亿,考虑A股增发摊薄,港股权益60%,就是约50亿净利润。港股5约6日收盘113亿市值,大概2PE出头。

3. 土地储备丰富。2012到2016,拿地金额分别是42亿,83亿,119亿,238亿,536亿。2015,2016两年也算是疯狂拿地。截至2016年底,土地储备3531万平,港股权益1989万平,按2016年1.13万/平的销售均价,港股权益货值2248亿。按今年前四个月销售均价1.42万/平算,货值3192亿。全部卖掉,就是300亿左右的净利润。300亿左右净利润(未折现)+ 92亿股东权益V.S.113亿市值。还不算未来发展,呵呵。

4. 商业模式独特。新城的商业模式,就是住宅和商业双轮驱动。拿综合体地块,由于对运营能力有要求,相对来说竞争少,拿地价格比较低。另外,新城从2015年开始发力商业广场以来,基本形成了一块地,卖掉的部分覆盖成本,利润变成自持物业的模式。这个模式是好是坏,我现在说不好,还要观察。但房地产市场,总量的增量空间基本不大了,这一波大鱼吃小鱼的行情结束后,基本上行业格局就形成了,龙头公司的增长空间也就没有了。那么,这波行业集中度提高的行情结束以后,大的地产公司该怎么玩?想让公司把钱都分了也不现实,毕竟大佬们要的不光是钱,更重要的是江湖地位。

现在看起来,恒大早就搞多元化了,融创也开始多元化了,碧桂园还没看出来,万科貌似提出城市综合运营商的概念,新城呢,基本就是把利润变成物业,然后收租金和管理费。到底哪种模式好,现在还看不清楚,希望和大家一起观察讨论。当然,这波行业集中度提高的行情也不小,对大地产商是绝对利好。可以一边做一边观察新城的这个运营模式。

另外,投资新城港股,还需要理清一个和A股利益分配的问题。从2015和2016的年报看,A股占了港股的便宜,一个是管理费,港股比A股分别多1.6亿和3.4亿;另一个是财务费用,港股比A股分别多3.8亿(其中2.8亿汇兑损失)和5.1亿(其中2.7亿汇兑损失)。

汇兑损失,我觉得很正常,毕竟是港股新城借外债,然后转借给A股新城,汇兑损失港股新城承担也说的过去。何况,外币借款,今年就剩17亿多没赎回了,加之今年人民币升值,没有汇兑损失,反而会有汇兑收益。除去汇兑损益,从加回利息资本化的总利息支出看,2015年和2016年,港股还是比A股分别多了1.9和3亿,就是说,2016年,港股新城比A股新城多承担了6~7亿的税前费用,这个还是很不爽的。按理说王老板权益都在港股,没理由这么干呀,唯一的解释就是做高A股业绩,高价融资,如果这样,港股股东也就认了,毕竟不能光占便宜不吃亏呀。但到底是不是这样,也还要继续观察。(编辑:何鹏程)


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