香港楼市迎来新考验？金管局下月起收紧银行对地产商信贷

香港楼市持续火爆的背后也隐藏不少问题，比如，为了促销物业项目，越来越多地产发展商向买家提供高成数按揭贷款，而这些按揭贷款计划的按揭成数一般超过香港金管局对认可机构物业按揭贷款的审慎要求。此外，部分地产发展商以高杠杆的方式为其项目进行融资，这可能会大大增加信贷及道德风险。

为加强认可机构借贷予地产发展商的信贷风险管理，金管局5月12日公布，由2017年6月1日起，银行向地产发展商提供最高的融资上限，将分别下调至地价成本的40%和建筑成本的80%，而整体贷款上限则下调至物业完成后预期价值的50%。

如地产发展商的财务状况较弱(例如负债比率偏高)，认可机构应考虑在适当情况下，进一步调低贷款比率。在评估地价和物业完成后的预期价值时，认可机构应取得至少由两间独立及专业估值机构分别提供的估值，并以较低的估值作为计算贷款比率的基础。

相比之下，目前银行一般会向地产发展商提供最高的融资上限为地价成本的 50% (若土地成交价较地价低则以土地成交价为准)和建筑成本的 100%，而整体贷款上限不超过物业完成后预期价值的 60%。

另外，金管局要求本地认可机构对提供高成数按揭地产发展商的信用风险承担预留充足资本。在某些情况下，对于地产发展商的信用风险承担，在内部评级基准计算法下风险权重将设有下限，而在标准计算法下风险权重将向上调整。

金管局副总裁阮国恒指出，至今年3月底，本地使用贷款约5.4万亿元中，向地产发展商或相关项目的贷款约占11%，即约5700亿元。对于新措施推出后，会否令地价、楼价降低，他表示，不就市场趋势作预测。

被问到今次措施是否针对中资高价抢地，他表示，是针对行为，担忧高杠杆式借贷，而非某类发展商。

另一方面，智通财经注意到，香港楼市仍“高烧”不退，楼价已连续12周创新高， 近3周明显加快上升。

数据显示，中原城市领先指数CCL最新报156.27点，按周升0.53%。中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报159.14点，按周升0.85%。CCL(中小型单位)报157.20点，按周升0.79%。三大整体指数连续12周创历史新高，当中CCL及CCL(中小型单位)同样连升14周，分别累升7.12%及7.69%。CCL_Mass连升12周，累升7.05%。

随着香港楼价不断走高，新增住宅按揭贷款的宗数及金额也大幅增加。3月份新申请住宅按揭贷款个案环比增加57.5%，至15603宗。月内新批出的按揭贷款额较2月份增加33.9%，至370亿港元。

银行对地产发展商贷款余额自2015年底之107亿增至去年底之276亿，增幅达1.6倍。对比贷款总额之比率亦自1%上升至2.47%。部份发展商提供高成数按揭，相关按揭贷款去年增长189%，增速远高于银行按揭贷款6%的增长速度。

据《地产发展商贷款的风险管理》指引，新资本要求将分两个阶段实施。在第一阶段(由2017年8月1日起)，经调整的风险权重将适用于认可机构对相关地产发展商由即日起产生的新信用风险承担。在第二阶段(由2018年8月1日起)，措施将应用至认可机构对相关地产发展商的所有现有信用风险承担。