恒隆地产(00101)出售香港项目 香港地产市场变局

近期，恒隆地产(00101)正计划推出3个非核心区域的屋苑商场，出售总估值达40亿港元。

据悉，恒隆地产为此还邀请了多家测量师为其提供建议书，为后面的招标出售做准备，3家商场总估值近40亿港元，其中估值最高的是长沙湾碧海蓝天商场，估值达30亿港元。

事实上，2016年恒隆地产已出售了位于香港的多个物业。与此对应的是，内地房企开始在香港勇猛夺地。据香港地政署数据显示，2016年11月至今，香港共出让10宗地块，其中内地房企夺得5宗，成交金额超过440亿港元，占香港卖地总价66%。包括龙光、海航、深圳控股(00604)、华润置地(01109)等多家内地企业均表达出对香港市场的看好。

过去，当内地的房地产企业还是散兵游勇之际，港资地产企业凭借其品牌优势牢牢掌握着内地房地产市场中最高端市场份额和大城市核心地段。然而如今，当内资地产商纷纷涌向香江直捣港资同行们的大本营时，市场的格局和话语权已然发生了深刻变迁，香港楼市由本地开发商垄断的局面正被打破。

恒隆地产出售近40亿港元项目

恒隆地产出售的3个商场中，估值最高的是香港长沙湾碧海蓝天商场，估值达30亿港元。

由于该商场大部分楼面均由永旺(AEON)超级市场承租，客流颇为旺盛，该项目除了商场楼面大，还提供了400多个车位，因此属于三个商场中估值最高的。

另外两个物业分别为荃湾湾景花园商场和何文田君逸山商场。

事实上，2016年恒隆地产已出售了位于香港的多个物业。根据其2016年年报显示，受惠于2016年内售出更多住宅单位，物业销售收入跃升345%至港币53.22亿元，而2015年，恒隆地产物业销售收入仅为11.97亿元。

恒隆出售商场源于商业零售的不景气，据恒隆地产集团董事陈家岳透露自2012年起，集团分阶段投入逾20亿港元，改善及翻新香港及上海项目，而香港项目占4亿港元，其余则用于上海两个大型广场。

自2015年恒隆地产董事长陈启宗在自己写的《致股东函》中以“寒冬”来形容内地商业之后，“商业寒冬”似乎成为了内地甚至香港商业市场的定调。

陈启宗不止一次在公开场合作类似这样的表示：“当世道不好，品牌商户不得不缩减同一个城市的门店数量的时候，他一定会选择留下最好位置、最好商场的那一两个。”所以，出售商场和优化改善项目都是为了更好“度过寒冬”。

但不得不指出的是，持续出售住宅和商业项目，一定程度上反映了恒隆地产对香港地产的“看衰”。与此对应的却是越来越多由内地开发商开发或者管理的住宅、商业项目出现在香港。

万科(02202)、恒大(03333)、海航、龙光地产(03380)、合景泰富(01813)外，五矿地产(00230)、中国海外发展(00688) 、路劲基建(01098)、保利置业(00119)等等企业都在香港开始投地，甚至莱蒙国际(03688)这种“负债大户”都纷纷出手。 绝大部分内房股都表示会继续关注香港市场的土地买卖，合适的时候会主动出击。

根据香港地政总署的统计数据发现，2011年至今，内地的房地产开发商在香港的投资总额已超过千亿港元。而2016年5月至2017年2月，香港统计的1020.6亿港元的卖地款中，内地的房地产公司贡献了一半。

“内地房企在香港投资，事实上是分散投资实现多元化布局的策略，加上在北京买地可能并不比香港便宜，而在香港买地，相当于在海外市场投资，可与美元资产挂钩，这也是企业资产配置的方式，同时回报率相对稳定，增长预期较强。”莱坊董事、大中华区研究及咨询部主管纪言迅表示。

内地特别是北上广一线城市，在经历了大幅度的涨价之后，平均房价已经跟香港的一般住宅基本上看齐了;此外内地对于房地产投机也是重拳出击，各种政策在不断的限制和加码;这种情况下，内地投资者在全球资产配置驱动下选择香港很容易理解。

香港楼市棋局变化

事实上，内地房企对香港土地投资甚至到了不惜代价的地步。今年2月，龙光地产和合景泰富就以168.55亿港元的总成交价联手拿地，创下了香港近年来单幅土地成交总价的最高纪录。

当然，这已经不是内地的房地产公司第一次在香港大手笔拿地了。更早之前，恒大以125亿港元收购了湾仔的美国万通大厦，也是内资进入香港的一个标志性案例。

最近的一则消息是，海航集团正洽购丰泰地产旗下观塘观点中心全幢商厦，出价近20亿港元，洽购已近尾声。

这只是海航在香港进行地产布局的小小一角。事实上，从去年年底开始，海航5个月内在香港启德地区拿下4宗土地。按此前公开数据显示，海航启德区域土地储备达到约3.7万平方米。公司拟将四幅地块作统一规划，联动开发，兴建国际级大型住宅综合项目。

越秀地产(00123)董事长张招兴曾放言，“我们对香港什么楼都有兴趣，并且兴趣会永远保持。”

在内地开发商高举高打进入香港市场的同时，过往活跃的香港本地开发商对市场的影响力迅速减弱。

仲量联行数据显示，从购地比例来看，香港本地的七大开发商新鸿基、长江实业、恒基兆业地产、南丰集团、新世界、信和置业及会德丰地产竞价购得的宅地占市场整体的比例下降明显——由2012年的45%，下跌至2014年的28%，在2016年更是跌至22%。

从住宅供应而言，仲量联行预测，七大开发商的住宅供应占全港私人住宅供应量的比例将由2014年的85%及2016年的77%，下跌至2017至2019年的53%。

2月23日，香港特区政府发展局局长马绍祥总结2016年~2017年度的宅地供应情况时表示，2016年香港约推售21宗宅地，是自2010年政府恢复主动卖地以来，推售宅地可兴建单位数量最多的年度。但来自仲量联行的监测数据显示，上述七大开发商在2016年共购入5宗宅地，较2012年的10宗明显减少。

业内人士认为，就目前的势头发展下去，随着一次次入手，内资出手价远超本地财团，香港土地储备格局正式进行洗牌，由内地房企“占领”，似乎是一个大概率的事情。

“不管是从销售规模、管理能力、冒险精神、资金使用情况、生意战略等各方面来看，香港开发商都已经被内地房企比下去了。”中原地产主席施永青认为，以今天的形势来看，香港发展商基本上没有条件与内地抗衡。

施永青表示，内地地产商的发展能力是无可置疑的，其运用资金的能力、冒风险的胃口都大于香港本地地产商。“一些香港地产商对于内资投地的出价表示不理解，说他们不识价、不知道风险，其实不是这样的，只是内地地产商追求的利润更低，所以入标的时候出价就更大胆。”

但不是所有人都对此乐观，　“过去有不少外地企业在香港投地，但成功例子不多，所以内资在港发展成功与否尚需时间验证。”陈启宗认为，纯理性的角度来看，内资高价投地难以赚取盈利。

一位长期跟踪香港市场的分析师分析表示，假如内地开发商继续补充香港的土地资源，香港本地开发商拿地的难度毫无疑问将会加大。但是目前，内地开发商拿地后需进入较长的开发周期，在产品入市之前，其对香港楼市的影响尚难以预测。

对内地开发商来说， 过去那么多年的发展，很大程度上是受益于“城镇化”这些改革红利，但是香港市场不存在这种红利。香港是一个非常成熟的市场，如果开发商将原来的土地逻辑照搬到香港，将来未必有收益可言。（编辑：曹柳萍）

本文来自“中国房地产报” 作者：李克纯