房企出海遇阻 投资豪客无从遁逃

编者按：最近有人说，能否将资金留在国内，将是能否再次激活中国实体经济的重要一步。为何这么说呢?自然是最近国内资金流向海外太严重，如下文所述，2016年，中国房企海外投资额预计全年将比2015年增长37%，达到353亿美元惊人规模，被市场称为“房企出海大年”。

在这种背景下，政府出台CRS(全球税务账户申报标准法案)与外汇管制措施，让富人群体、投资豪客变得无从遁逃。这无疑给房企海外项目销售带来重重压力。

文章：外汇管制趋严 房地产海外投资盛宴被釜底抽薪

作者：李栋

来源：中国房地产报

3月底，卓越集团与中信资本投资了位于美国西雅图高端地标综合体项目The Mark。这一项目是西雅图当地高端地标综合体项目，共48层，位于西雅图最繁忙的第五大道和哥伦比亚大街的交会点。

对于此次投资美国写字楼，卓越集团相关负责人表示：美国整体经济的回暖推升了整个写字楼市场，市场前景在未来多年内都将持续向好，这是卓越做出投资决策的主要原因。未来，卓越也会寻找更合适的标的，战略性配置资产，获取稳定安全的收益。

海外资产配置与投资已经成为房企重要发展战略之一，投资企业中不乏万达、万科、复星、碧桂园等大房企。在2016年，中国房企海外投资额预计全年将比2015年增长37%，达到353亿美元惊人规模，被市场称为“房企出海大年”。

但这样的场景已引发高层关注，甚至引发出现对国内实体经济发展影响的声音。“到海外买楼对国内经济没啥好处。”中国人民银行行长周小川此前也表示。外汇管理严控以及最近香港CRS(全球税务账户申报标准法案)的决议就是一个明确的警示。

“不少海外收购溢价过高，收购条款蹊跷，背后可能是转移资产到海外。部分收购都动用了极高杠杆，资金又多来自中资银行。数千亿美元流向海外，这不是抽掉国内实体经济的血液吗?”外界质疑。

目前的外汇管制趋严已给房企海外项目销售带来不小压力。

海外漂移

2016年，中国房企海外投资额比去年增长约37%，达到353亿美元规模。另据美国房地产资本分析公司对1000万美元以上完结交易的统计显示，中国企业过去3年向马来西亚房地产业投资超过21亿美元，新加坡公司同期的投资仅为9.85亿美元。

在企业层面，以万科为例，王石2015年1月30日在伦敦商学院论坛演讲时表示，万科约15%至20%的业务会转向海外投资,以平衡内地风险。2016年以前，万科不同于绿地、万达直接购买海外地产资产的方式，总是选择与当地开发商或金融机构进行合作。2013年2月与铁狮门成立合资公司，共同开发美国旧金山富升街201地块的高层豪华住宅公寓项目，由万科持股70%、铁狮门持股30%。2015年10月，万科以3000万英镑收购了位于英国伦敦科技城中心的The Stage项目20%股份，开始进入欧洲房地产市场。

进入2016年，万科在9月6日以1.15亿英镑收购了位于英国伦敦市中心的写字楼Ryder Court。目前万科约有21个海外项目。

此外，万达、复星、碧桂园在海外均有诸多投资项目。

与此同时，香港市场纷纷在讨论近期的几宗土地交易，对这些交易的财务测算感到大惑不解。

3月15日，海航实业国际投资集团有限公司晚间宣布，海航实业国际旗下的子公司香港国际建设投资管理集团有限公司成功投得位于启德发展区的1L区2号地盘甲类住宅用地(新九龙内地段第6563号)。据悉该地块地皮面积约9482平方米，最高可建楼面51202平方米，成交价格为74.4亿港元，折合楼面地价为每平方米约145316港元(每平方英尺约13500港元)。

“这样的购买行为让我们看不懂，购买价格比市场预期高出20%～30%，不知道他们是怎么测算。”莱坊董事、大中华区研究及咨询部主管纪言迅表示。

在纪言迅看来，未来3年香港的土地供应不会短缺，但10年后将会出现土地供应紧张。如果硬要解释内地房企高价拿地的逻辑，纪言迅认为投资回报可能不是房企首要考虑的问题，资产稳定性、海外融资的便利可能促使房企高溢价拿地。

开发住宅、公寓项目，收购酒店和写字楼产品是中国房企通常的选择。如今，玩法升级，体育、娱乐业这类高估值的行业开始受到房企青睐。

2016年，以万达为代表的中国企业在海外体育、娱乐领域并购活跃。文化体育和娱乐业对外直接投资39.2亿美元，同比增长188.3%。

在对外文化贸易结构中，文化内容、核心技术和标准出口比例增加代表着优化调整趋势，比如图书、影视剧以及网络游戏。但房企的对外投资却集中于娱乐、体育行业。商务部前部长高虎城曾指出，在对外投资快速增长的背景下，也出现了一些企业开展非主业、非理性的大额对外投资的情况，投资领域包括房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等。

中国企业“出海”的驱动力正是来自国内客户的需求转变，根据兴业银行与波士顿咨询联合发布的《中国私人银行2016》数据显示：随着中国经济全球化持续深入，高净值人群资产全球配置的需求显著上升，预计到2020年，中国个人海外资产配置比例将从目前的4.8%上升到9.4%左右，国内客户海外配置占总投资额的比例将会翻倍。

香港监管惊变

这样的场景似乎在未来将面临严管。香港在顿息之间已经不能再成为内地资本外流的避风港。资本管控正在成为当下监管主题，此前频繁转移资产的富人群体与企业已经被盯上，香港正是阻击资本外逃的主战场之一。

2017年3月16日，香港立法会作出建议决议，除了日本和英国之外，将71个国家一次性列入CRS((全球税务账户申报标准法案))申报税务管辖区名单。这意外着，让所有在香港的国际金融财务账户信息都毫无保留地暴露在政府的监管视野下。

这是监管层打击资本外流的又一个雷霆手段，且将矛头直指富人群体。从此，内地富人在香港的银行存款、股票、保单，以及在基金公司购买的金融资产，统统都会被香港税务局收集，然后交换给内地税务部门。只不过，根据经合组织制定CRS的文件，房地产不在CRS覆盖范围之内。

这并不意味着对香港楼市的利好，也不能说明富人可以去香港大肆购买房产。针对香港楼市的组合拳早已打出，2016年11月起，监管层要求保险公司全面叫停内地客银联卡在香港买保险业务;香港特区政府规定非香港户籍人口在香港购买住宅的“从价印花税”，从此前的最高8.5%，提高到15%;3月23日，内地银联指令香港银行机构，正式停止内地客透过银联卡刷卡买港楼。

除了香港的政策作为，在企业投资层面也有类似警示。作为海外投资的重要代表企业之一，过往，复星将自己的商业模式描述为“保险+投资”双轮驱动的商业模式。但在2016年，复星不但未进行任何重大保险收购，反而还出售了其在2015年收购的ronshore，同时，复星突然加快了在体育产业的海外布局。自2016年年初与世界足坛第一经纪人门德斯达成战略合作关系，7月收购英冠狼队，10月又进一步增持门德斯旗下START S.A的股份。这样的不正常之举已经引起监管层的注意。2017年1月，复星系新三板企业复娱文化公告称，各方研究后认为，原计划投资并购海外体育资产的重大重组事项，在政策审批方面存在重大不确定性，且不确定性短期内难以消除，因此决定终止该事项。事后，复星曾表示，正是对外投资监管方面遇到的问题让此次重组夭折。

政府的意图不言而喻，要遏制住周期性趋势性的资本外流趋势。政策背后的图景是，实体经济早已无法吸引资金的聚集，中国经济持续下行，金融风险也在不断积聚，转移资产等投机行为无疑会成为接下来监管层的打击目标。

海外投资与实体经济的冲突

CRS与外汇管制措施双管齐下，富人群体、投资豪客变得无从遁逃，香港的外地投资客几乎绝迹。从政府的雷霆手段可以看出，更严厉的监管政策或许还在路上。

房地产与金融资深评论人黄立冲表示，CRS主要针对的是高净值的富人群体，接下来，政府很可能会修改境外投资法规，防止“假红筹”出逃，遏制趋势性的资本外流现象。

黄立冲认为，房企做了大量投资，但做投资时不会考虑对中国经济是否有益，房企考虑的是该项投资能否受到资本的追捧以及回报率。房企海外投资项目确实对中国经济无益，但中国经济脱实向虚是大趋势，即使不允许房企投资体育、娱乐，房企也不会投资实体经济，这是资本趋利导向下的选择。

不过，将钱留在国内，这是政府刻不容缓需要解决的影响经济安全的事情。作为投行从业人员，黄立冲已经明显感觉到资金不再愿意投入内地的实体经济尤其是制造业，PRE-IPO、金融、互联网是仅存的吸引资金流入的行业，是否能留住资金，将是能否再次激活中国实体经济的重要一步。