刚出业绩股价大跌，新城发展控股（01030）被嫌弃效益低？

亮丽业绩刚出，股价不涨反而大跌，新城发展控股（01030）的委屈谁能懂？

智通财经注意到，新城发展控股在2月26日晚发布业绩，2月27日开盘后，股价大跌，期间最大跌幅为10.48%，当日收盘价报1.97港元，较前一天收盘价2.1港元跌6.19%。

此外，根据交易宝数据显示，2月27日，新城发展控股净卖出额最多的券商为中银国际，卖出的平均价为1.95港元，金额为1281万港元，占总成交额的16.09%。

一个值得关注的动态是，就在新城发展控股出2016年业绩的前3天，中银国际还发表研究报告称，新城发展控股目前的估值是合理的，维持持有评级。

中银国际刚许下与新城发展控股“厮守”的诺言，却在对方业绩出来后一眨眼的功夫“逃之夭夭”，为何反差如此大？细看中银国际的研报，其曾对新城发展控股的利润率低和负债率高有过担忧。

营业利润率多年低于行业平均水平

早在3年前，就有媒体发文给新城发展控股敲响了警钟：每年的收益都在增长，但是效益却在不断下降。

据了解，新城发展控股是住宅物业和城市综合体项目开发商，主要业务包括土地收购、产品开发和建设、物业销售以及物业管理。目前，集团业务版图主要分布在长三角地区。

新城发展控股的收入主要来自物业销售、物业管理、租金、其他这四大块。2016年，其物业销售收入为270.5亿元人民币，占总收入282.3亿元的96%。

智通财经注意到，从2011年至2015年，虽然新城发展控股的收入在稳定增长，但是这期间核心盈利却“起伏不定”，甚至是，2014年和2015年归属于公司权益持有人的核心盈利都低于前三年。虽然，2016年新城发展控股该项核心盈利为11.56亿元人民币，较2015年的7.24亿元人民币增长了59.71%，但是站在低起点上的增长，并未给人多大的惊喜。

此外，根据wind统计的数据显示，多年来，新城发展控股的营业利润率一直低于行业平均水平。从2013年至2015年，新城发展控股的营业利润率分别为16.38%、12.33%、12.57%，而对应的行业平均值为22.88%、24.9%、18.05%。即便是在2016年，从目前企业发布的业绩来看，新城发展控股依然低于行业平均水平。

智通财经注意到，新城发展控股2016年的收入较2011年大增了162%，而2016年归属于公司权益持有人的核心盈利却还在缓慢“爬行”，较2011年增长了51.9%。

“买买买”不停催生高负债

中银国际之所以会担心新城发展控股的负债率维持高位，是因为该公司在2016年市场大热阶段大幅收购土地。

智通财经了解到，新城发展控股在2016年不惜花重金“买买买”。根据公告显示，2016年，新城发展控股通过“招拍挂”及股权、债权收购的方式共收购了40个土地储备项目，收购的土地储备约为1424万平方米，成本约为每平方米人民币3762元。

值得一提的是，上述项目的总地价款为535.81亿元人民币，和新城发展控股微薄的利润比起来，可谓巨款。

买地代价高，由此引来一系列“副作用”。新城发展控股自称，截至2016年12月31日，集团的负债总额约897亿元，净负债与权益比率由2015年的83.3%上升至88.7%，这主要是由于融资增加及投资性现金流出增加导致净负债增加所致。

由于新城发展控股的融资增加，其融资成本也大增。根据公告显示，2016年，该集团融资成本净额约7.8亿元人民币，同比增加51.7%。   

智通财经注意到，近年来，新城发展控股不断增加的销售成本在大幅蚕食企业利润。数据显示，2012年其销售成本仅为135.87亿元人民币，此后一路攀升至2016年的216.25亿元，较2012年增加59%。该增幅高于上述核心盈利的增长幅度。

（数据来源：经济通）

此外，还应注意的是，投资者“不买账”，或与新城发展控股的战略布局有关。根据公告显示，截至2016年12月31日，该集团的土地储备合计约3532万平方米，其中集团权益面积则约1989万平方米。值得一提的是，新城发展控股的土地储备主要集中在二三线城市，尤其是，在其土储占比中，排名前三的分别为苏州、青岛、常州，占比分别为14.6%、11.61%、10.99%，这三个城市合共占新城发展控股总土储的37.2%。

近年来，二三线城市楼市去库存压力大。在房企“降价去库存”及各地方政府出台政策“救市”的刺激下，2016年部分二三线城市去库存初见成效。有分析指，新城发展控股的业务布局存在风险。一旦其核心布局城市遭遇政策收紧将抑止合同销售额增长。