新股研报 | 盈利增长迅速的物业管理公司 奥园健康(03662)市盈率约30倍

本文由“信诚证券”供稿，作者为信诚证券分析师陈伯豪，文中观点不代表智通财经观点。

- 奥园健康(03662)由地产股中国奥园(03883)分拆出来的物业管理服务公司，根据数据显示，于2018年，公司就综合实力而言在中国物业服务百强企业中排名第16位。于2018年9月底，公司为中国11个省份、直辖市及自治区25个城市的61处物业提供物业管理服务，涉及在管总建筑面积约为1040万平方米

- 招股日期︰2月28日至3月5日

- 上市日期︰3月18日

- 联席保荐人︰国泰君安、中泰国际

- 收款行︰渣打银行

- 发售1.75亿股，90%配售，10%公开发售，另有15%超额配股权

- 每股招股价为3.48港元至4.3港元，集资最多7.52亿港元，上市开支约5550万元人民币

- 按每手1000股，入场费4343.33港元

- 以上限价4.3港元计算，市值约30.1亿元(以18年预计盈利约8654万元人民币计算，市盈率约30倍)

- 截至18年9月底 ，平均资产净值约1.07亿元人民币

- 公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人)

业务︰

- 15至17年收入分别为人民币1.79亿元、2.65亿元、4.35亿元，18年首九个月收入为4.42亿元人民币

- 15至17年毛利分别为人民币4988万元、8257万元、1.48亿元，18年首九个月毛利为1.41亿元人民币

- 15至17年纯利分别为人民币2691万元、4100万元、6975万元，18年首九个月纯利为5,899万元人民币

- 15至17年经调整纯利分别为人民币2691万元、4100万元、7439万元，18年首九个月经调整纯利为7054万元人民币

- 公司预计18年全年纯利不低于7500万元人民币，若扣除上市开支，即为8654万元人民币

- 公司业务以物业管理为主，占总收入七成，另外商业营运占总收入约30%，公司表示该分部收费上升空间较物管业务大

- 截至18年9月底止首三季，公司来自母公司中国奥园项目占总收入比例达94.7%，来自第三方项目占总收入比例仅5.3%

- 集资所得其中约62%用于寻求战略投资或收购机遇，以收讲或投资其他商业运营服务及物业管理服务提供商;约10%用于寻求选择性战略收购及投资机遇;约12%用于继续发展及升级线上线下平台;约6%将用于开发智能服务系统;约10%将用于营运资金

基石投资者︰

- 引入恒地(00012)副主席李家杰旗下Successful Lotus为基础投资者，将认购4000万元等值股份，按中间价计算，约占发售股份5.88%，设禁售期6个月

前期投资者︰

- 另外，公司于2018年引入合桥企业董事赵文炜及Winfield Investment为上市前投资者，分别占上市前股权19.5%及5%，发售价为0.7港元，较招股中间价折让82%，设12个月禁售期

上市前股东架构︰

- 中国奥园(03883)持股75.5%

- 合桥企业董事赵文炜持股19.5%

- Winfield Investment持股5%

简评︰

- 奥园健康(03662)是物业管理公司，95%的物业管理项目与母公司中国奥园(03883)所开发的物业的管理有关，近年收入迅速增长，从15年的1.79亿人民币升至17年的4.35亿人民币

- 近年不少房企分折的物业管理公司，以轻资产模式运作，大部份收入及纯利均增长迅速，受到投资者所垂青

- 以上限价4.3港元计算，市值约30.1亿港元，以18年预计盈利约8654万元人民币计算，市盈率约30倍