天风证券:需求驱动下保障房建设将进入新一轮加速期

作者: 智通财经 李佛 2024-03-08 11:12:02
保障房:新模式、新思路、新使命

智通财经APP获悉,天风证券发布研究报告称,新一轮保障性住房规划中,保障房的重要性再度被提升至纲领性的政策高度。伴随城镇化进程加速,高能级城市住房结构性供给不足致使房价较高,工薪阶层等群体住房困难问题日益凸显。需求驱动下保障房建设将进入新一轮加速期,政府将贡献主要增量资金并多渠道筹措土地,同时结合多主体激发市场活力。看好以保障房为代表的“三大工程”对地产需求端带来的增量机会。综合考虑产业链及保障房建设特点,建议按照代建、装配式建筑、IDI保险3条主线来寻找优质标的,重点推荐保利发展(600048.SH)、华阳国际(002949.SZ)、海螺水泥(600585.SH)等。

▍天风证券主要观点如下:

增量测算:24年保障房建设拉动投资超6000亿,重点聚焦三十五城

“十四五”时期,全国初步计划建设保障性租赁住房近900万套,结合23年筹建204万套,考虑到此前政策层面对于“三大工程”的推动继续加速以及首笔配售型保障房项目开发贷落地福州,后续资金端的配套有望带动整体投资规模超预期,预计24年新建保租房210万套,对应新增建面0.95亿平方米、改建建面0.32亿平方米,对应拉动投资4095亿。

中性假设下,每年新增保租房占比85%,预计24年保障房(除可售)可拉动的投资超4800亿,考虑可售型可拉动超6300亿。考虑未来配售型保障房增加,且以新建、改建结合形式,预计24年可售型保障房有望可拉动投资超1500亿,保障房合计年拉动投资超过6300亿元。

资金来源&运作模式:多方位、多主体、多渠道

政府将贡献主要增量资金并主导土地筹措,并结合多种形式激发市场活力。1)资金端,将以中央和地方政府为主体,辅以财税政策支撑,金融机构提供长期贷款。同时,聚焦推动金融与财政、专项债等资金的衔接,创新融资模式,通过多种模式满足市场主体参与保障房项目的资本金需求。此外,预计PSL等货币工具未来或将持续定向投放于城改及保障房建设领域。

2)土地端,利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、存量闲置房屋、非居住存量土地和房屋、新供应国有建设用地等多渠道供给保障房土地来源。

新房改:迎接中国特色的住房保障模式改革

14号文出台明确可售型保障房为新一轮保障房建设的侧重点,政策的核心思路与新加坡模式有相似之处,但考虑两国国情多方面具备较大差异,完全复制未必适合,借鉴并探索出适配我国双轨制的保障房配套体系是当前主要方向。

观点分歧:1)针对保障房对商品房市场的挤压。定位分级、市场隔离或是“保障”与“市场”共生的一条可行路径。通过特大城市的旧改、城改实现“老破小”的更新改造来实现“输血”保障房的路径也较为合理。

2)针对保障房对开发商的影响。“市场归市场,保障归保障”不改变需求中枢,影响市场开发商主体的结构及占比。在注重“民生”属性和减少代际间居住不公平性的出发点下,商品房对保障体系的让渡可能是不可避免的,但同时也需要辅以时间、平滑周期,防范金融风险的产生。

风险提示:

政策及资金支持力度不及预期、地产销售不及预期、测算具有一定的主观性。

智通声明:本内容为作者独立观点,不代表智通财经立场。未经允许不得转载,文中内容仅供参考,不作为实际操作建议,交易风险自担。更多最新最全港美股资讯,请点击下载智通财经App
分享
微信
分享
QQ
分享
微博
收藏
相关阅读