国泰君安国际:LPR下调叠加政策放松 3月房地产销售有望出现“小阳春”

2月份的LPR下调,叠加一线城市近期的政策放松,应有助于刺激房市。展望2024年3月的房地产销售,该行认为有望出现“小阳春”。

智通财经APP获悉,国泰君安国际发布研究报告称,据中国人民银行,商业银行作为调整房贷利率基准的五年期LPR于2024年2月20日由4.20%下调至3.95%,有史以来LPR的最大降幅(-25个基点),也是自去年6月以来的首次调降。该行认为春节过后,政府加大了刺激信贷需求的力度,释放了积极的信号。该行认为,2月份的LPR下调,叠加一线城市近期的政策放松,应有助于刺激房市。展望2024年3月的房地产销售,该行认为有望出现“小阳春”,或将超出市场的预期。

国泰君安国际观点如下:

中国人民银行下调五年期贷款市场报价利率(LPR)的幅度超预期。

据中国人民银行,商业银行作为调整房贷利率基准的五年期LPR于2024年2月20日由4.20%下调至3.95%。尽管市场对此次下调LPR已有充分预期,但该行认为此次下调幅度超出了市场预期。这是有史以来LPR的最大降幅(-25个基点),也是自去年6月以来的首次调降。春节过后,政府加大了刺激信贷需求的力度,释放了积极的信号。该行认为,2月份的LPR下调,叠加一线城市近期的政策放松,应有助于刺激房市。展望2024年3月的房地产销售,该行认为有望出现“小阳春”,或将超出市场的预期。

下调也有助于稳定房价。

当前,房贷利率与租金回报率之间的较大差距,是抑制购房需求的一个重要因素,这也是导致去年“提前还贷潮”的原因之一。该行认为,无风险利率的下调将降低对物业租金回报率的要求,从而有助于稳定房价。

该行认为,虽然房价仍有下跌的趋势,但在无风险利率下行、租金回报率提高的情况下,市场有望逐步达到新平衡点。在现阶段,下调LPR有助于市场扭转悲观预期。总体而言,该行认为今年的政策目标在于看到房市企稳,而非刺激市场在短期内出现反转。

春节期间的房地产销售仍不太乐观。

正如预期的那样,由于居民返乡置业需求减弱,春节期间房地产销售回暖缺乏动力。根据中指研究院的数据,在春节假期期间(2月10日至2月17日),25个代表城市新房日均成交面积较上年春节假期下降约27%。另一方面,该行也观察到一线城市出现了一些积极的变化。根据中指研究院的数据,上海、深圳在春节假期期间的日均成交面积分别较去年春节假期增长了126%和125%。该行预计,春节假期后一线城市的销售势头将继续改善。

该行预计,债务重组成功的浪潮或将带来机遇。

从困境反转的可能性出发,该行认为旭辉控股集团(00884)和融创中国(01918)有可能是受益者。就行业基本面而言,考虑到2024年“三大工程”的加速推进,尤其是城中村改造,该行预计2024年房地产行业将继续温和复苏。在优质公司中,该行推荐招商蛇口(001979.SZ)、保利发展(600048.SH)和万科企业(02202)。同时,该行推荐拥有产业园业务的中新集团(601512.SH),在有利的产业政策作用下,其增长前景较好。

风险提示:1)重新放开前融,行业杠杆上行;以及2)购房需求下行。

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