海蓝控股(02278)来香港“圈钱”，为何一上市净利润就大降?

又一家内地房企转道香港上市，这次是专门在海南开发物业的海蓝控股(02278.HK)。智通财经获悉，海蓝控股将于7月15日正式登陆香港主板上市。

作为一家中小型房地产开发商，得益于海南省近几年房地产市场的火爆，海蓝控股近三年营收保持了超高速的增长，净利润也从2013年亏损扭转为2014和2015年连续盈利。

支撑公司高速发展的一个很重要因素是贷款，这也导致了海蓝控股负债高企，不仅面临一定的流动资金风险，还可能上市当年就出现净利润大幅下滑的窘况。

此次上市，一方面可以借助资本市场的力量更快地做大做强，另一方面也暴露出了海蓝控股此前在管理上的种种漏洞。虽然公司称已实施一连串内控措施，但在正式成为一家上市公司后，如何打消投资者疑虑，并吃好海南房地产这碗“饭”，仍值得公司管理层认真思考。

专注于海南的中小型房企

海蓝控股是一家主要在海南开发住宅物业项目的房地产商，截至最后实际可行日期，共有6个处于不同发展阶段的房地产项目，分别位于三亚、海口和儋州。其中三亚有3个：三亚凤凰水城南岸一期、二期，以及拥有97%权益的三亚凤凰水城左岸;海口有2个：海口凤凰水城一期和海口凤凰水城二期;儋州目前就一个凤凰水城项目，还只拥有60%的权益。

三亚、海口和儋州作为海南省的旅游城市，空气污染低，加上交通网络完善，适合老年人口退休及养老，近几年的房地产市场还算火爆。得益于此，根据戴德梁行的报告，以销售额计算，海蓝控股2014年和2015年分别占海南房地产市场份额的0.4%和0.5%，是三亚连续两年排名第十的房地产商。

虽然排名比较靠前，但海蓝控股依然只能算一家中小型房地产商——截至今年4月底，海蓝控股所持物业估值为72.07亿元。

这从其业务收入也可以看出来。智通财经获悉，该公司2013年的营业额仅为1.92亿元，2014年增至7.9亿元，翻了3倍多，到2015年更是增至15.57亿元。虽然营收连年翻倍增长，但与万科、恒大等千亿级房企相比，仍然只能算是“小不点”。

与营收增长对应，海蓝控股2013年的股东应占净利润为亏损7563万元，2014年扭亏为盈1.28亿元，2015年盈利增至1.92亿元。毛利率由2013年度的39.4%增至2014年度的49.2%，再下跌至2015年度的27.5%。

作为一家中小型房地产商，海蓝控股没有积累大量土地储备，截至最后可行日期，合计共有地盘面积117.3万平米的土地使用权及总建筑面积约160万平米的土地储备。同时，该公司也没有自己的工程团队，而是将全部建筑工程分包给别的承包商，自己负责监察建筑过程中的质量、成本控制和工程进度。

根据《2010年至2020年海南国际旅游岛发展规划大纲》，海南计划在2020年成为国际一级休闲度假岛，这将刺激海南省的房地产市场继续发展，尤其是作为规划焦点的三亚和海口将从中受益。所以，虽然有万科、绿地和恒大等地产巨头参与竞争激烈，但海蓝控股依然看好海南省的房地产前景，自称有意专注于在海南省开发物业。

刚上市就可能净利润大降

中小型房企往往财务资源相对有限，所以海蓝控股只能分阶段发展项目，并在资金足够的情况下才收购新项目，这也导致该公司对资金十分“饥渴”。

智通财经了解到，今年以来，海蓝控股进行多次融资。1月26日，与工商银行海南分行签订35亿元建筑工程贷款的五年期框架协议，用于项目发展;3月9日，从交通银行海南分行获得1.5亿元贷款，用于三亚凤凰水城左岸的项目发展;4月14日，从海口农商行金濂支行获得4亿元贷款，用以偿还子公司三亚凤凰水韵的银行贷款。

除了银行贷款，海蓝控股还从信托机构融资。3月31日和4月15日，分别从紫金信托和国投泰康信托各获得5亿元贷款，用于债项再融资。

此次上市，海蓝控股的目的也十分明显，就是集资用于项目发展。招股书显示，该公司拟将集资额的90%用于拨付三亚凤凰水城南岸二期发展资金。不过，若该项目出现任何延误，其中80%将用作发展三亚凤凰水城二期，20%用作发展儋州凤凰水城。

融资额的猛增给海蓝控股带来了较大的负债压力。截至今年4月底，公司未偿还的银行贷款总额高达14.48亿元，负债比率为108.6%。公司承认，上市后可能继续维持较高的借贷水平，而这或对公司业绩造成影响。

融资额猛增还给海蓝控股今年的盈利带来很大的压力。智通财经获悉，三亚凤凰水城左岸的建筑工程预期今年6月底前后全部完工，所以相关利息开支在竣工时不再资本化，加上今年的银行贷款结余增加，预计2016年度的利息开支将增加7370万元。

此外，凤凰水城左岸的完工，也代表着销售及分销开支将会增加，虽然同时也会带来持续的销售收入，但加上上市产生的非经常性开支，海蓝控股承认，预计2016年度的净利润将大幅下降。

值得注意的是，1月份与工商银行海南分行签订的35亿元贷款协议目前只是一个框架协议，如果银行方面在贷款发放上有所延迟或取消，导致海蓝控股未能及时筹到所需资金，则后者的经营业绩将受到重大不利影响。

不过，该公司董事认为，即使建设工程贷款的提取被押后，公司仍能保持足够的流动资金，维持未来12个月的营运需要。

前员工曾挪用拆迁补偿款

判断一家公司的好坏，盈利能力是一个重要指标，管理水平同样是个重要指标。海蓝控股在上市之前，就犯了不少管理方面的错误，包括违规兴建样板房和售楼处、未经许可排放污水、未经许可提前施工、超出许可规模施工和偷税漏税等。

去年3月，三亚水务局在检查三亚凤凰城的时候，发现污水在未经许可的情况下排进三亚西河，为此海蓝控股被罚款20万元。公司对此的解释是，相关项目经理在设计管道时出错，导致管道超出负荷。

2014年4月，三亚凤凰新城在未获得施工许可证之前，就开始进行施工，“由于当时项目经理的项目管理不善，加上建筑公司对有关条例不熟悉所致。”

2014年1月，三亚凤凰水城南岸一期的一个项目，超出建设工程规划许可证准许的总建筑面积近200平米，被罚款366万元，“由于当时的项目经理误解住建部设定的相关容积率计算方法。”

除了“项目经理”各种出错，“财务人员”也多次出错导致公司违规。因一笔480万美元的外汇资金未经许可改变用途，去年11月海蓝控股被罚款30万元。公司称，主要是因为一名前财务人员对相关法律法规缺乏了解。

在更早之前的2008年至2012年期间，三亚凤凰新城未缴纳包括营业税、印花税、房产税和教育附加税等在内的税款合计约1268万元。公司解释称一名前财务人员对相关税务法规理解错误，是“无意的过失”。

除了管理上的问题，公司在内部监控上也有疏漏。今年1月份，海蓝控股接到警方通知，两名负责有关拆迁和赔偿的前员工被指挪用公司的拆迁补偿款，已被依法扣留，且案件还在调查中。

不过，海蓝控股表示，以上违规事项已经妥善整改，同时已经实施一连串的内部控制措施，以免日后再次发生。

作为一家房企，房屋质量是重中之重，海蓝控股制定的政策是，客户有权在出现严重质量问题、迟交房屋、交付房屋面积出现严重偏差的情况下要求退房。

智通财经了解到，去年7月，因三亚凤凰水城南岸一期产品质量问题，海蓝控股发生一起退房事件，最终和客户签订退房协议并退还510万元。此外，由于三亚凤凰水城南岸一期的房产证未准时交给部分业主，公司可能会被业主告上法庭并索赔。